Mon Bail

Je loue un logement

Louer, c’est signer pour des années avec quelqu’un que vous connaissez à peine. Les tensions naissent presque toujours d’un papier qui manque ou d’une règle mal comprise.

Le parcours suit l’ordre de la vraie vie. À chaque étape, ce qu’il faut savoir et qui peut vous aider.

Chercher et visiter

Avant de signer

La visite sert à repérer ce qui vous coûtera plus tard. Regardez le chauffage, l’humidité et les châssis, pas seulement la déco.

Demandez les papiers avant de vous engager. Un bailleur sérieux les a sous la main.

Ce qu’il faut savoir

  • Le certificat PEB note l’énergie du logement, de A à G. Un logement classé F ou G coûte cher à chauffer.
  • À Bruxelles, le bail doit indiquer un loyer de référence. Un loyer plus haut de 20 % est présumé abusif.
  • Le loyer et les charges sont deux montants différents. Les charges sont soit un forfait, soit des provisions avec un décompte.

À faire

  • Visitez de jour, et revenez une seconde fois si vous hésitez.
  • Demandez le certificat PEB et le montant des charges avant de signer.

Les questions à poser

  • Quel est le montant des charges, et est-ce un forfait ou une provision ?
  • Puis-je voir le certificat PEB et les dernières factures d’énergie ?
  • Le chauffage a-t-il été entretenu cette année ?
  • Quelle forme de garantie acceptez-vous ?

Qui peut vous aider

Pour aller plus loin

Signer le bail

À la signature

Le bail est un contrat écrit. Pour un logement où vous vivez, il dure 9 ans, sauf s’il est signé pour 3 ans au plus.

Lisez les clauses sur les travaux, les animaux et la sous-location avant de signer, pas après.

Ce qu’il faut savoir

  • Le bailleur doit enregistrer le bail dans les 2 mois. C’est gratuit et c’est sa responsabilité.
  • Sans enregistrement, il ne peut pas indexer le loyer.
  • Certaines clauses ne valent rien, même signées : par exemple vous charger de toutes les réparations.

Attention

Un bail de 3 ans au plus devient un bail de 9 ans si personne ne donne congé 3 mois avant la fin. Notez la date dès la signature.

Les questions à poser

  • Le bail est-il de 9 ans ou de courte durée ?
  • Le loyer peut-il être indexé, et à quelle date ?
  • Que dit le bail sur les animaux, les travaux et la sous-location ?

Qui peut vous aider

Pour aller plus loin

Entrer dans le logement

À l’entrée

Trois choses se règlent avant ou juste après la remise des clés : la garantie, l’assurance et l’état des lieux.

L’état des lieux d’entrée protège votre garantie. Prenez le temps de le faire bien, pièce par pièce, avec des photos.

Ce qu’il faut savoir

  • La garantie va sur un compte bloqué à votre nom, jamais dans la poche du bailleur. Les intérêts sont pour vous.
  • L’état des lieux d’entrée est obligatoire dans les trois régions. Il se fait avant l’entrée ou dans le premier mois.
  • L’assurance incendie du locataire est obligatoire pour les baux récents. À Bruxelles et en Flandre, elle couvre aussi les dégâts des eaux.
  • Chaque région prête la garantie à 0 % à qui n’a pas la somme. Le CPAS peut aussi aider.
La garantie locative en bref
RégionPlafondDélai pour la rendre
Wallonie2 mois de loyeraucun délai dans la loi
Bruxelles2 mois de loyer2 mois après la remise des clés
Flandre3 mois de loyeraucun délai dans la loi

Plafonds pour les baux récents : depuis juin 2023 en Wallonie, novembre 2024 à Bruxelles, 2019 en Flandre.

Le calendrier de l’entrée
Le calendrier de l’entréeSignature : Vous signez le bail. Le compte à rebours de l’enregistrement démarre.. Avant les clés : Garantie sur un compte à votre nom, assurance souscrite.. Remise des clés : Vous entrez dans le logement.. Puis 1 mois au plus. Fin du premier mois : Dernier délai pour l’état des lieux d’entrée.. 2 mois après la signature : Le bail doit être enregistré par le bailleur..SignatureVous signez le bail. Lecompte à rebours del’enregistrement démarre.Avant les clésGarantie sur un compte àvotre nom, assurancesouscrite.Remise des clésVous entrez dans lelogement.↓ 1 mois au plusFin du premier moisDernier délai pour l’étatdes lieux d’entrée.2 mois après la signatureLe bail doit êtreenregistré par lebailleur.

À faire

  • Ouvrez le compte de garantie à votre nom avant la remise des clés.
  • Souscrivez l’assurance incendie et gardez la preuve de paiement.
  • Faites l’état des lieux pièce par pièce, avec des photos datées.

Attention

Ne versez jamais la garantie en liquide ou sur le compte du bailleur.

Les questions à poser

  • Faisons-nous l’état des lieux ensemble, ou avec un expert dont nous partageons les frais ?
  • Sur quel compte, à mon nom, la garantie est-elle bloquée ?
  • Les compteurs sont-ils relevés le jour de l’entrée ?

Qui peut vous aider

Pour aller plus loin

Pendant le bail

Pendant le bail

Vous vivez chez vous, mais dans le bien d’un autre. Le petit entretien est pour vous, le gros et l’usure pour le bailleur.

Une fois par an, le bailleur peut indexer le loyer, sur demande écrite. Vérifiez le calcul : les erreurs sont fréquentes.

Ce qu’il faut savoir

  • L’indexation n’est jamais automatique. Une demande tardive ne remonte que trois mois en arrière.
  • Un défaut dans le logement ? Prévenez le bailleur par écrit. Sinon, vous risquez de payer l’aggravation.
  • Sous-louer tout le logement est interdit dans les trois régions.
  • Céder le bail à quelqu’un d’autre demande l’accord écrit du bailleur, donné à l’avance.
Qui paie quoi, les cas courants
ÉlémentVousLe bailleur
Chaudièreentretien annuelremplacement si usée
Cheminéeramonageconduits
Robinets, WCdétartrage, jointspièces usées
Vitre casséesi c’est votre fautejoints vétustes, vice
Clés perduesclés et serrurerien
Peinturespropreté, trous de cloususure due au temps
Toiturerien (gouttières en Flandre)réparation

D’après les listes officielles de réparations des trois régions. Pour votre résidence principale, le bail ne peut pas vous charger davantage.

Les bons réflexes

À faire

  • Payer le loyer à la date prévue, par virement.
  • Signaler tout défaut par écrit, avec une photo.
  • Faire entretenir la chaudière et ramoner, puis garder les attestations.
  • Demander l’accord écrit du bailleur avant des travaux.
  • Envoyer chaque année la preuve de votre assurance.

À éviter

  • Retenir le loyer pour forcer une réparation, sans mise en demeure.
  • Sous-louer tout le logement ou céder le bail sans accord.
  • Peindre en couleurs très foncées : en Flandre, vous devrez repeindre.
  • Réparer vous-même ce qui revient au bailleur, puis lui envoyer la facture.
  • Accepter une indexation sans vérifier le calcul.

Les questions à poser

  • Ma demande d’indexation utilise-t-elle les bons indices ?
  • Cette panne vient-elle de l’usure ou de mon usage ?
  • Le bailleur m’a-t-il répondu par écrit ?

Qui peut vous aider

Pour aller plus loin

En cas de désaccord

En cas de litige

La plupart des conflits se règlent sans juge. Parlez, puis écrivez. Un recommandé clair vaut mieux que dix appels.

Si rien ne bouge, le juge de paix propose une conciliation gratuite, sans avocat.

Ce qu’il faut savoir

  • En Wallonie, une mise en demeure par recommandé est obligatoire avant d’aller au juge pour des réparations.
  • Le premier avis juridique est gratuit pour tous, sans condition de revenus.
  • Un médiateur agréé peut aider. Les frais se partagent, et l’accord peut valoir un jugement.
  • Un procès devant le juge de paix coûte 50 € à la partie qui perd.

À faire

  • Gardez une trace écrite de chaque échange, avec les dates.
  • Appelez le service public de votre région avant d’aller plus loin.

Les questions à poser

  • Ai-je gardé une trace écrite de chaque échange ?
  • Ma demande est-elle précise, avec un délai ?
  • Le service public de ma région a-t-il confirmé la règle ?

Qui peut vous aider

Pour aller plus loin

Partir et récupérer la garantie

Au départ

Pour quitter un bail de 9 ans, une lettre suffit, sans motif. Le préavis dure 3 mois et commence le 1er du mois suivant.

La garantie revient sur un accord écrit signé par vous deux, après l’état des lieux de sortie.

Ce qu’il faut savoir

  • Le bailleur peut retenir des dégâts au-delà de l’usage normal, des loyers ou charges impayés. Jamais l’usure normale.
  • La preuve, c’est la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie.
  • À Bruxelles, chaque mois de retard après 2 mois coûte au bailleur 10 % du loyer mensuel.
Le calendrier du départ
Le calendrier du départAvant la fin du mois : Vous envoyez le préavis par recommandé.. Le 1er du mois suivant : Le préavis commence.. Puis 3 mois. Fin du préavis : État des lieux de sortie, puis remise des clés.. Après la remise des clés : Vous envoyez l’accord de libération de la garantie.. Puis 2 mois au plus à Bruxelles. Garantie libérée : La banque vous verse la somme et les intérêts..Avant la fin du moisVous envoyez le préavispar recommandé.Le 1er du mois suivantLe préavis commence.↓ 3 moisFin du préavisÉtat des lieux de sortie,puis remise des clés.Après la remise des clésVous envoyez l’accord delibération de la garantie.↓ 2 mois au plus à BruxellesGarantie libéréeLa banque vous verse lasomme et les intérêts.

À faire

  • Envoyez le préavis en recommandé, avant la fin du mois.
  • Proposez une date d’état des lieux de sortie dans la même lettre.
  • Envoyez l’accord de libération de la garantie juste après la remise des clés.

Les questions à poser

  • À quelle date exacte mon préavis se termine-t-il ?
  • Quand faisons-nous l’état des lieux de sortie ?
  • Quel montant, précisément, voulez-vous retenir, et pourquoi ?

Qui peut vous aider

Pour aller plus loin

Cas particuliers

Le parcours ci-dessus suit le cas le plus courant. Ouvrez seulement ce qui vous concerne.

Vous partez pendant les trois premières années

Le préavis reste de 3 mois. Vous ajoutez une indemnité : 3 mois de loyer pendant la 1re année, 2 mois pendant la 2e, 1 mois pendant la 3e.

Le calculateur de préavis donne la date de fin et le montant.

Le bail n’a jamais été enregistré

À Bruxelles et en Flandre, vous pouvez partir sans préavis ni indemnité.

En Wallonie, envoyez d’abord une mise en demeure d’enregistrer le bail. Sans réaction dans le mois, vous pouvez partir sans préavis ni indemnité.

Vous avez un bail de courte durée, un kot ou une colocation

Les règles de départ changent. Un kot se quitte avec 2 mois de préavis. Un bail de courte durée demande un congé 3 mois avant la fin.

Les guides sur le bail de courte durée, le bail étudiant et la colocation détaillent chaque cas.

Vous avez un animal de compagnie

À Bruxelles, pour un bail signé depuis le 1er novembre 2024, une clause qui interdit tout animal n’est pas valable. Le bail peut poser des conditions, comme l’absence de nuisance.

En Wallonie et en Flandre, la loi ne dit rien : seule la clause du bail compte. À confirmer auprès de l’administration régionale.

Vous voulez sous-louer une chambre

Une partie du logement seulement, et vous devez continuer à y vivre. Il faut l’accord du bailleur.

En Wallonie, cet accord est écrit et préalable. À Bruxelles, il peut être implicite, mais vous envoyez votre projet par recommandé au moins 15 jours avant.

Vous voulez faire des travaux ou repeindre

En Wallonie, le bail interdit souvent toute transformation sans accord écrit du bailleur, et ces clauses sont valables. Les petits aménagements restent permis.

À Bruxelles et en Flandre, la loi ne fixe pas de règle générale : la clause du bail compte. En Flandre, des couleurs difficiles à recouvrir devront être repeintes au départ.

Le bailleur veut visiter le logement

En Flandre, la loi prévoit des visites à des moments convenus avec vous. Le bailleur ne garde une clé que pour les urgences.

En Wallonie et à Bruxelles, seuls les modèles de bail officiels proposent des règles (rendez-vous, nombre de visites). Votre bail fait foi. À confirmer auprès de l’administration régionale.

Le bail vous interdit de vous domicilier

À Bruxelles, cette clause n’est pas valable. Dans les autres régions, nos sources ne traitent pas ce point.

Vous avez déjà payé la garantie de la main à la main

Gardez un reçu ou la preuve du virement. Le bailleur qui garde l’argent vous doit des intérêts depuis le jour du versement.

À Bruxelles et en Flandre, vous pouvez aussi déduire la somme de vos loyers. Vous la placez ensuite vous-même sur un compte à votre nom.

Votre bail est ancien et la garantie dépasse 2 mois

Les plafonds ont changé : juin 2023 en Wallonie, novembre 2024 à Bruxelles, 2019 en Flandre. Un bail plus ancien a pu prévoir 3 mois en garantie bancaire ou via le CPAS.

Pour un bail wallon d’avant juin 2023, le sort de cette garantie est à confirmer auprès d’Info bail.

Sources