Mon Bail

Je mets un bien en location

Louer un bien, c’est signer pour plusieurs années. La plupart des ennuis viennent d’un papier oublié au départ : bail non enregistré, état des lieux absent, garantie mal placée.

Les étapes suivent l’ordre réel. Chacune renvoie au guide qui détaille la règle de votre région.

Préparer le logement

Avant l’annonce

Avant de chercher un locataire, rassemblez les papiers du logement. Le certificat PEB compte plus qu’avant : il peut freiner l’indexation du loyer.

Ce qu’il faut savoir

  • À Bruxelles, sans certificat PEB valide remis au locataire, vous ne pourrez pas indexer le loyer.
  • À Bruxelles, le bail doit indiquer le loyer de référence de la Région. Un loyer plus haut de 20 % est présumé abusif.
  • Un logement mal classé (PEB E, F ou G) peut ouvrir droit à des prêts à la rénovation, surtout en Wallonie.

Les questions à poser

  • Mon certificat PEB est-il encore valide à la date de signature ?
  • Quel loyer de référence la Région donne-t-elle pour ce logement ?

Qui peut vous aider

  • WallonieÉnergie Wallonie (SPW)

    Le portail wallon de l’énergie : PEB, prêts et aides à la rénovation.

  • BruxellesGrille indicative des loyers

    Calcule le loyer de référence bruxellois à mettre dans le bail.

  • BruxellesHomegrade

    Conseil gratuit sur la rénovation et l’énergie à Bruxelles.

  • FlandreMijn VerbouwPremie

    La prime flamande à la rénovation, demandée en ligne après les travaux.

Pour aller plus loin

Choisir le bail

Avant de signer

Le bail de résidence principale dure 9 ans en principe. Un bail plus court est possible, mais il a ses propres règles. Le kot et la colocation ont aussi les leurs.

Ce qu’il faut savoir

  • Un bail de courte durée dure 3 ans au plus. Sans congé donné 3 mois avant la fin, il devient un bail de 9 ans.
  • Un bail étudiant dure un an au plus et s’arrête à la date prévue.
  • En colocation, un pacte entre colocataires règle le loyer, les charges et les départs.

Les questions à poser

  • Combien de temps le locataire compte-t-il rester ?
  • Plusieurs personnes signent-elles le bail ?

Qui peut vous aider

Pour aller plus loin

Signer, enregistrer, faire l’état des lieux

À la signature

Le bail est signé. Trois choses vous reviennent alors : l’enregistrer, faire l’état des lieux et recevoir la garantie sur un compte au nom du locataire.

Ce qu’il faut savoir

  • Vous enregistrez le bail dans les 2 mois, gratuitement, sur MyRent. À Bruxelles, aussi sur Irisrent.
  • Sans enregistrement, pas d’indexation, et le locataire peut partir plus facilement.
  • L’état des lieux d’entrée est obligatoire dans les trois régions, au plus tard dans le premier mois.
  • La garantie va sur un compte bloqué au nom du locataire, ou passe par une banque ou un CPAS.

Les questions à poser

  • Qui fait l’état des lieux : nous deux, ou un expert dont nous partageons les frais ?
  • Sous quelle forme le locataire constitue-t-il la garantie ?

Qui peut vous aider

Pour aller plus loin

Pendant le bail

Pendant le bail

Une fois par an, vous pouvez indexer le loyer, sur demande écrite. Les réparations se partagent : le gros entretien pour vous, le petit entretien pour le locataire.

Ce qu’il faut savoir

  • L’indexation n’est jamais automatique. Une demande tardive ne remonte que trois mois en arrière.
  • Un mauvais PEB peut réduire l’indexation des baux qui ont commencé avant l’automne 2022.
  • Un désaccord ? Parlez d’abord, puis écrivez. Le juge de paix tranche en dernier recours.

Les questions à poser

  • Quel indice prendre pour le calcul, et dans quelle base ?
  • Cette réparation relève-t-elle de l’entretien courant ou de l’usure ?

Qui peut vous aider

Pour aller plus loin

Mettre fin au bail

À la fin du bail

Le bailleur ne met pas fin à un bail de 9 ans comme il veut. Il lui faut un motif prévu par la loi et 6 mois de préavis.

Ce qu’il faut savoir

  • Trois motifs existent : occuper le logement vous-même ou un proche, faire de gros travaux, ou partir sans motif avec une indemnité.
  • Si vous ne faites pas ce que vous avez annoncé, vous devez 18 mois de loyer au locataire.
  • La garantie se libère sur un accord écrit signé par vous deux, ou sur jugement.

Les questions à poser

  • À quelle date le préavis commence-t-il et finit-il ?
  • Quels dégâts l’état des lieux de sortie montre-t-il, au-delà de l’usure normale ?

Qui peut vous aider

Pour aller plus loin

Sources