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Réparations locatives : qui paie quoi, locataire ou bailleur

Petit entretien pour le locataire, gros travaux et usure pour le bailleur. Chaudière, vitres, joints, peinture : les listes officielles des trois régions.

Rédaction Mon Bail · relu le

Publié le · 4 min de lecture

En bref. Le locataire paie le petit entretien et les petites réparations dues à l’usage normal. Le bailleur paie le reste : gros travaux, usure, vétusté, force majeure et vices du logement.

Chaque région a une liste officielle qui tranche les cas courants. Pour votre résidence principale, le bail ne peut pas vous charger davantage.

La règle en une phrase

Vous payez ce qui vient de votre usage quotidien. Le bailleur paie ce qui vient de l’âge du logement, ou d’un événement que vous ne pouviez pas éviter.

Trois mots à connaître

  • Réparation locative : une petite réparation due à l’usage normal. Un joint, une ampoule, une vitre cassée par vous.
  • Vétusté : l’usure due au temps. Elle est toujours pour le bailleur.
  • Force majeure : un événement imprévisible, comme une tempête. Le bailleur paie, ou son assurance.

Qui paie quoi

Exemples tirés des listes officielles des trois régions. Elles concordent sur l’essentiel.

Élément Locataire Bailleur
Chaudière entretien annuel par un technicien agréé remplacement si elle est usée
Cheminée ramonage conduits de fumée
Chauffe-eau détartrage et entretien serpentin, si l’entretien a été fait
Radiateurs purge remplacement d’un radiateur usé
Robinets détartrage, joints, filtres robinet usé à remplacer
WC chasse, joints, tartre éléments vétustes
Baignoire, douche joints souples, flexible abîmé éléments usés
Vitres vitre cassée par votre faute joints vétustes, vice de pose
Clés et serrure clés perdues, serrure si besoin serrure usée
Détecteurs de fumée piles placement
Murs trous de clous, nettoyage peintures usées par le temps
Toiture rien réparation et remplacement

Le bailleur paie aussi les dégâts d’un vol ou de vandalisme, si vous n’y êtes pour rien. Portez plainte et transmettez-lui le procès-verbal.

Quand un problème apparaît

Prévenir le bailleur

Écrivez au bailleur dès qu’un défaut apparaît, avec une photo. Un e-mail suffit pour commencer.

Attention

Si vous ne prévenez pas, vous risquez de payer l’aggravation. Une petite fuite non signalée peut devenir un plafond à refaire.

Laisser faire les travaux

Le bailleur fait les grosses réparations. Vous devez le laisser travailler, même si c’est gênant.

Des travaux urgents durent longtemps ? Vous avez droit à une baisse de loyer : après 40 jours en Wallonie, après 30 jours en Flandre.

Garder les preuves

Gardez les factures d’entretien de la chaudière et les attestations de ramonage. Au départ, elles prouvent que vous avez fait votre part.

À faire

  1. Faites entretenir la chaudière chaque année et ramoner la cheminée.
  2. Signalez par écrit tout défaut, avec une photo datée.
  3. Demandez l’accord écrit du bailleur avant tout travail qui ne vous revient pas.

Au départ

C’est la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie qui montre ce qui relève de l’usure ou d’un dégât. Ce qui est usure ne peut pas être retenu sur votre garantie.

Rendez des murs propres. Rebouchez les trous de clous et de chevilles. Remplacez les ampoules et les piles.

Cas particuliers

Ouvrez seulement ce qui vous concerne.

Le bail met toutes les réparations à votre charge

Pour une résidence principale, cette clause ne vaut rien. En Wallonie et à Bruxelles, personne ne peut déroger à la liste officielle.

En Flandre, le bail peut alléger votre part, jamais l’alourdir.

Les peintures sont défraîchies

L’usure due au temps est pour le bailleur. Vous rendez des murs propres, sans traces de nicotine.

En Wallonie, si vous abîmez par votre faute des peintures récentes, vous payez une part, selon le temps passé dans le logement. En Flandre, des couleurs difficiles à recouvrir doivent être repeintes. Les différences de couleur derrière un meuble ou un cadre ne sont pas pour vous.

Flandre : jusqu’où va votre part

Votre charge s’arrête là où une échelle normale suffit. Ce qui demande un échafaudage est pour le bailleur.

Vous tondez la pelouse et vous dégagez les gouttières accessibles.

Bruxelles : ampoules, prises et nuisibles

Les ampoules, les prises et les interrupteurs cassés sont pour vous, même après un usage normal.

Les nuisibles sont pour le bailleur, sauf si vous en êtes la cause.

Le bailleur ne fait pas une réparation qui lui revient

Ne retenez pas le loyer et ne faites pas les travaux à sa place sans accord. Envoyez une mise en demeure par recommandé, avec un délai.

En Wallonie, cette mise en demeure est obligatoire avant d’aller au juge de paix. Le guide sur les litiges explique la suite.

Pour aller plus loin

Questions fréquentes

Le bail met toutes les réparations à ma charge. Est-ce valable ?

Non, pour votre résidence principale. En Wallonie et à Bruxelles, on ne peut pas déroger à la liste officielle. En Flandre, le bail peut alléger votre part, jamais l’alourdir.

La chaudière est tombée en panne. Qui paie ?

L’entretien annuel est pour vous. Le remplacement d’une chaudière usée est pour le bailleur. Prévenez-le tout de suite et gardez la preuve de vos entretiens.

J’ai perdu mes clés. Qui paie la serrure ?

Vous. Les trois listes mettent à charge du locataire le remplacement des clés perdues, et du barillet ou de la serrure si nécessaire.

Les peintures sont défraîchies après huit ans. Dois-je repeindre ?

Pas pour l’usure normale, qui est à charge du bailleur. Vous rendez des murs propres. Vous payez les dégâts causés par votre faute, les traces de nicotine ou, en Flandre, des couleurs difficiles à recouvrir.

Je ne préviens pas le bailleur d’une fuite. Que risque-je ?

De payer l’aggravation. La liste wallonne le dit clairement, et le décret flamand aussi. Signalez tout défaut par écrit, avec une photo.

Sources

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