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Droits d’enregistrement à l’achat : taux et conditions par région

3 % en Wallonie, 2 % en Flandre, 200 000 € exonérés à Bruxelles pour votre seul logement. Conditions, exemples chiffrés et pièges, région par région.

Rédaction Mon Bail · relu le

Publié le · 5 min de lecture

En bref. Les droits d’enregistrement sont un impôt régional payé à l’achat. Le notaire les perçoit et les verse à l’administration. Pour votre seul logement, chaque région fait un geste.

En échange, vous vous installez dans le logement et vous y restez un certain temps.

Les taux

Votre seul logement Autre achat
Wallonie 3 % 12,5 %
Bruxelles 12,5 % après 200 000 € exonérés 12,5 %
Flandre 2 % 12 %

Le taux s’applique au prix d’achat, sans les frais. Les taux wallon et flamand valent pour les actes signés depuis le 1er janvier 2025. L’abattement bruxellois actuel date du 1er avril 2023.

Le même achat dans les trois régions

Prix : 300 000 €, votre seul logement.

Région Calcul Droits
Wallonie 300 000 × 3 % 9 000 €
Bruxelles (300 000 − 200 000) × 12,5 % 12 500 €
Flandre 300 000 × 2 % 6 000 €

Le calculateur de droits d’enregistrement refait ce calcul avec votre prix.

Les conditions

Elles se ressemblent d’une région à l’autre. Vous achetez en votre nom, tout le bien, pour y vivre. Et vous n’avez pas d’autre logement.

Wallonie

  1. Vous n’avez pas d’autre logement, en Belgique ou à l’étranger, en pleine propriété.
  2. Vous achetez tout le bien, avec vos co-acheteurs.
  3. Vous vous installez dans les 3 ans après l’acte. L’inscription à la commune sert de preuve.
  4. Vous y restez 3 ans entiers à partir de votre installation.

Un garage, un terrain ou un local commercial ne comptent pas comme logement.

Bruxelles

  1. Vous achetez en votre nom, pas via une société.
  2. Vous achetez tout le bien, pour y habiter.
  3. Le prix ne dépasse pas 600 000 €, frais et charges compris.
  4. Vous n’avez pas d’autre logement au jour du compromis.
  5. Vous vous domiciliez dans les 3 ans après l’acte.
  6. Vous y restez 5 ans sans interruption.

L’abattement fait économiser 25 000 €. Un prix de 620 000 € n’y a plus droit du tout.

Flandre

  1. Vous achetez en votre nom, seul ou à plusieurs.
  2. C’est un logement existant, pour loger votre famille. Les terrains sont exclus.
  3. Vous n’avez pas d’autre logement ni d’autre terrain, en pleine propriété.
  4. Vous achetez tout le bien, par un achat simple.
  5. Vous vous domiciliez à l’adresse dans les 3 ans après l’acte.

Attention

Vous partez trop tôt ? Vous remboursez une partie de l’avantage. En Wallonie, c’est la différence entre les deux taux : 9,5 % du prix. À Bruxelles, une part selon les années qui manquent.

Au compromis et à l’acte

Dites au notaire dès le compromis que vous visez le taux réduit ou l’abattement. Il l’applique à l’acte.

C’est la date de l’acte qui fixe le taux, pas celle du compromis. Après l’acte, notez dans votre agenda la date limite d’installation.

À faire

  1. Calculez vos droits avec le calculateur.
  2. Ajoutez les autres frais d’achat, environ 15 % du prix au taux plein selon notaire.be.
  3. Parlez au notaire avant le compromis si vous possédez déjà un logement.

Cas particuliers

Le fil ci-dessus vaut pour un premier achat ordinaire. Ouvrez seulement ce qui vous concerne.

Vous possédez déjà un logement

Wallonie : vous obtenez le 3 % si vous vous engagez dans l’acte à revendre l’autre logement dans les 3 ans. Pas vendu à temps ? Vous payez la différence.

Bruxelles : pas d’abattement au départ. Revendez l’autre bien dans les 2 ans, puis demandez une restitution. Elle n’est pas automatique.

Flandre : vous obtenez le 2 % en vous engageant à vendre l’autre logement dans les 2 ans. Notaire.be ne dit pas ce qui se passe si la vente tarde : faites-vous expliquer le risque.

Votre partenaire a déjà un logement, pas vous (Wallonie)

Vous obtenez le 3 % sur votre part. L’autre part est taxée à 12,5 %.

Un logement possédé en indivision avec une autre personne que votre co-acheteur ne bloque pas le 3 %. Un usufruit ou une nue-propriété non plus.

Terrain à bâtir ou achat sur plan

Wallonie : le 3 % vaut aussi. Vous avez 5 ans pour vous installer, au lieu de 3.

Bruxelles : abattement de 100 000 €, si le prix ne dépasse pas 300 000 €.

Flandre : pas de taux réduit pour un terrain : 12 %.

Bruxelles : le bonus rénovation énergétique

Vous vous engagez à gagner au moins 2 classes PEB en 5 ans ? L’abattement augmente de 25 000 € par classe gagnée.

Exemple : 400 000 €, PEB de F à D. L’abattement monte à 250 000 €. Les droits tombent à 18 750 €, au lieu de 25 000 €. Le délai de domiciliation passe alors à 5 ans.

Bien neuf vendu avec TVA

La partie soumise à la TVA ne paie pas de droits d’enregistrement. L’abattement bruxellois ne joue donc pas sur cette partie.

Flandre : la hausse annoncée pour 2027

Le 6 octobre 2026, notaire.be annonçait que le taux réduit pourrait passer à 3 % au 1er janvier 2027. Ce n’est pas encore une règle.

Sur 300 000 €, la différence serait de 3 000 €. Demandez au notaire si l’acte peut être signé avant la fin de l’année.

Le chèque-habitat wallon

Il est supprimé pour les logements achetés ou construits depuis 2025. Ceux qui en profitent déjà le gardent pour les années de crédit restantes.

Pour aller plus loin

Questions fréquentes

J’ai signé le compromis en 2024 et l’acte en 2025. Quel taux en Wallonie ?

Le 3 %, en principe. Le SPW l’applique aux actes notariés passés depuis le 1er janvier 2025. C’est la date de l’acte qui compte, pas celle du compromis.

Le prix est de 610 000 € à Bruxelles. Ai-je droit à une partie de l’abattement ?

Non. Au-delà de 600 000 €, l’abattement disparaît entièrement. Les frais et charges comptent dans ce plafond.

Le taux flamand passe-t-il vraiment à 3 % en 2027 ?

Ce n’est pas acquis. Le 6 octobre 2026, notaire.be écrivait que le taux réduit pourrait passer à 3 % au 1er janvier 2027. Vérifiez auprès de votre notaire avant de fixer la date de l’acte.

Puis-je encore obtenir le chèque-habitat wallon ?

Non, pas pour un logement acheté ou construit depuis 2025. Ceux qui en profitent déjà le gardent pour les années de crédit restantes.

J’achète un appartement neuf avec TVA à Bruxelles. L’abattement joue-t-il ?

Pas sur la partie soumise à la TVA. L’abattement ne joue que si l’achat paie des droits d’enregistrement.

Qui contacter en cas de refus de l’abattement bruxellois ?

Selon be.brussels, le SPF Finances (Administration Sécurité juridique). Une réclamation auprès de Bruxelles Fiscalité ne sert à rien. Le notaire peut aussi vous conseiller.

Sources

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