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Calcul de la capacité d’emprunt

Avant de visiter, vous voulez savoir si 300 000 € sont envisageables. Entrez les revenus nets du ménage, les crédits en cours, un taux et une durée : l’outil donne la mensualité que les banques accepteront probablement et le capital qu’elle finance.

Salaires, pensions, revenus d’indépendant : ce qui arrive chaque mois, net.

Voiture, prêt personnel, autre crédit. Laissez vide si aucun.

33 % est l’usage. Entre 20 et 50.

Ce que l’outil calcule, et ce qu’il ne sait pas

Mensualité maximale = revenus nets × part retenue (33 % par défaut) − crédits en cours. Le capital est celui qu’une annuité constante rembourse à ce taux sur cette durée, la formule des simulateurs bancaires. Ce que l’outil ignore : votre apport, votre âge, votre contrat de travail, l’assurance solde restant dû, le prix réel du bien et donc la quotité. Une banque regarde tout cela. Le résultat sert à cadrer une recherche, pas à signer.

Le « tiers des revenus » n’est écrit nulle part dans la loi. La BNB, qui surveille les banques, ne vise que les dossiers où les charges dépassent 50 % des revenus, et attend une quotité de 90 % pour un logement propre (avec une marge pour les primo-acquéreurs). Le guide sur la quotité et les attentes de la BNB explique ce qui se négocie et ce qui ne se négocie pas.

Exemple : 4 000 € nets, 200 € de crédit auto, 3 % sur 20 ans

Un tiers de 4 000 € fait 1 320 €. Moins les 200 € du crédit auto : 1 120 € de mensualité. À 3 % sur 20 ans, cette mensualité rembourse 201 948 € ; sur 25 ans, 236 182 € ; sur 15 ans, 162 182 €. Entre 20 et 25 ans, le capital gagne 34 000 € mais les intérêts payés passent de 66 852 € à 99 818 €. C’est ce que le tableau montre, à mensualité égale : la durée achète du capital avec des intérêts.

Du capital au prix du bien

Le capital n’est pas le budget. Il faut y ajouter l’apport (10 % du prix pour tenir la quotité de 90 %) et en retirer les frais d’achat, qui ne se financent pas par le crédit dans la plupart des banques. Pour 201 948 € de capital et 40 000 € d’apport, visez un bien autour de 220 000 € en Wallonie au taux réduit : la quotité de 90 % est respectée et il reste une vingtaine de milliers d’euros pour les droits (6 600 € à 3 %) et les frais d’acte. Le calculateur de droits d’enregistrement donne la part la plus lourde de ces frais, région par région.

Ce que vous faites maintenant

  1. Refaites le calcul avec un taux un point plus haut : si le projet ne tient plus, il est trop juste.
  2. Listez votre apport réel (épargne disponible après les frais, pas le compte titres que vous ne voulez pas vendre).
  3. Demandez deux offres, une banque et un courtier ; le comparatif courtier ou banque dit qui paie qui. Le simulateur de Wikifin (FSMA), cité dans les sources, donne une seconde estimation neutre.
  4. Vous êtes locataire et vous hésitez : le guide louer ou acheter met les deux parcours en face, loyer indexé compris, avec le calculateur d’indexation pour la projection.

Questions fréquentes

Le tiers des revenus est-il une règle légale ?

Non. C’est un usage bancaire. La BNB ne fixe pas de plafond ; elle demande seulement aux banques de limiter les crédits où les charges dépassent 50 % des revenus.

Quels revenus entrer ?

Les revenus nets mensuels réguliers du ménage : salaires, pensions, revenus d’indépendant lissés. Les banques comptent souvent le pécule de vacances et le 13e mois en partie, rarement les primes variables.

Et l’apport ?

L’outil calcule le capital que les mensualités peuvent rembourser. La BNB attend en plus que vous apportiez 10 % du prix (quotité de 90 %), frais d’achat non compris. Le calculateur de droits d’enregistrement estime cette partie.

Quel taux mettre ?

Celui qu’une banque vous propose, ou le taux moyen du moment pour la durée choisie. Un point de taux en plus sur 25 ans réduit le capital d’environ 10 %.

Pourquoi le capital baisse-t-il si peu entre 25 et 30 ans ?

Parce que les cinq années supplémentaires coûtent surtout des intérêts. Le tableau montre les intérêts payés : c’est souvent l’argument décisif pour une durée plus courte.

Sources

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