Abattement à Bruxelles : 200 000 € sans droits d’enregistrement

En bref. À Bruxelles, les droits d’enregistrement sont de 12,5 % du prix. Si vous achetez votre seul logement à 600 000 € au plus, les premiers 200 000 € sont exonérés. Vous économisez 25 000 €. En échange, vous vous domiciliez dans les 3 ans et vous y restez 5 ans.

Les droits d’enregistrement sont un impôt payé à l’achat, par l’intermédiaire du notaire. L’abattement réduit la somme sur laquelle on les calcule.

Les conditions

1. Vous achetez en votre nom, pas via une société.
2. Vous achetez tout le bien, en pleine propriété, pour y habiter.
3. Le prix ne dépasse pas 600 000 €, frais et charges compris.
4. Vous n’avez pas d’autre logement au jour du compromis, ni en Belgique, ni à l’étranger.
5. Vous vous domiciliez dans les 3 ans après l’acte.
6. Vous y restez 5 ans sans interruption.

Exemple : un appartement à 400 000 €

• Prix : 400 000 €.
• Sans abattement : 400 000 × 12,5 % = 50 000 €.
• Avec abattement : (400 000 − 200 000) × 12,5 % = 25 000 €.

Prix	Droits avec abattement
400 000 €	25 000 €
550 000 €	43 750 €
620 000 €	77 500 € (pas d’abattement)

Le calculateur de droits d’enregistrement refait ce calcul avec votre prix.

Le bonus rénovation énergétique

Ce point ne concerne que les acheteurs qui prévoient des travaux d’isolation ou de chauffage.

Vous vous engagez à améliorer le PEB du logement d’au moins 2 classes en 5 ans ? L’abattement augmente de 25 000 € par classe gagnée. Le PEB est le certificat de performance énergétique, de A à G.

• Prix : 400 000 €, PEB passé de F à D (2 classes).
• Abattement : 200 000 + 2 × 25 000 = 250 000 €.
• Droits : (400 000 − 250 000) × 12,5 % = 18 750 €.

Avec 3 classes gagnées, les droits tombent à 15 625 €. Dans ce cas, vous avez 5 ans pour vous domicilier, au lieu de 3. Ce bonus s’ajoute à l’abattement de base : il ne vaut pas seul.

Si vous ne tenez pas vos engagements

Vous quittez le logement avant 5 ans ? Vous remboursez une partie de l’avantage. Depuis le 1er avril 2023, le montant dépend des années qui manquent.

Cas particuliers

Ce point ne concerne que les acheteurs d’un terrain, d’un bien neuf ou ceux qui ont déjà un logement.

• Terrain à bâtir : abattement de 100 000 €, si le prix ne dépasse pas 300 000 €. L’économie atteint au plus 12 500 €.
• Bien neuf vendu avec TVA : pas de droits d’enregistrement sur cette partie, donc pas d’abattement.
• Vous avez déjà un logement : pas d’abattement au départ. Si vous revendez l’autre bien dans les 2 ans, demandez une restitution à l’administration. Elle n’est pas automatique.

Ce que vous faites maintenant

1. Calculez vos droits avec le calculateur, bonus PEB compris.
2. Ajoutez les autres frais : le guide des frais de notaire explique ce qui s’ajoute.
3. Vérifiez l’apport attendu par la banque avec le guide sur la quotité et la BNB.
4. Vous visez le bonus rénovation ? Faites estimer les travaux avant le compromis. Le guide PEB et indexation explique les classes.
5. Posez vos questions au notaire avant de signer. Les notaires sont dans l’annuaire.

Pour suivre l’achat pas à pas, cochez la checklist du compromis à l’acte.

Pour financer les travaux, voyez ce qui reste des primes Renolution.