PEB et indexation du loyer : les règles par région et par date

En bref. Le PEB mesure la performance énergétique d’un logement, de A (très bon) à G (très mauvais). En 2022-2023, les trois régions ont limité l’indexation des logements mal classés pendant un an. Cette année n’est jamais rattrapée. Votre bail a commencé avant l’automne 2022 et le logement est mal classé ? Votre loyer indexé reste plus bas, pour toujours.

Êtes-vous concerné ?

1. Votre bail a commencé avant le gel. Wallonie : avant le 1er novembre 2022. Bruxelles : avant le 14 octobre 2022. Flandre : avant le 1er octobre 2022.
2. Votre logement est mal classé. Les classes visées changent selon la région :

Région	Classes concernées aujourd’hui	Comment le calcul en tient compte
Wallonie	D, E, F, G	calcul particulier à partir du loyer de 2022-2023
Bruxelles	E, F, G	facteur de correction
Flandre	D, E, F ou pas d’EPC	facteur de correction

Bail plus récent ? Le PEB ne change rien au calcul. Il s’indexe normalement.

Exemple : le même bail dans les trois régions

Bail de 800 €, signé le 15 janvier 2020, avec une date de début au 1er février 2020. Indexation en février 2026.

PEB	Wallonie	Bruxelles	Flandre
A à C	1 006,56 €	1 006,56 €	1 001,60 €
D	voir calculateur	1 006,56 €	963,30 €
E	968,06 €	968,06 €	925,00 €
F	929,57 €	929,57 €	925,00 €

La Flandre part d’un autre indice (le mois avant la date de début du bail). D’où l’écart dès la classe A. La page indice santé donne les indices utilisés.

Wallonie

Ce point ne concerne que les baux wallons.

Entre novembre 2022 et octobre 2023, l’indexation a été limitée ainsi :

PEB	Indexation pendant cette année
A, B, C	complète
D	75 %
E	50 %
F, G ou pas de certificat	aucune

Depuis novembre 2023, un logement classé D à G repart du loyer de cette période. Le guide indexation en Wallonie donne la formule et un exemple.

Bruxelles

Ce point ne concerne que les baux bruxellois.

À Bruxelles, une règle s’ajoute pour tous les baux : sans certificat PEB valide remis au locataire, aucune indexation n’est possible.

Pour les classes E, F et G, le résultat est multiplié par un facteur de correction. Il dépend du mois anniversaire du bail. Les classes A à D ne sont pas touchées.

Vous achetez un logement mal classé ? Le bonus rénovation de l’abattement bruxellois réduit les droits d’enregistrement si vous gagnez au moins deux classes.

Du 14 octobre 2022 au 13 octobre 2023, l’indexation a été limitée ainsi :

PEB	Indexation pendant cette année
A à D	complète
E	50 %
F, G ou pas de certificat	aucune

Ces pourcentages ne figurent plus sur les pages de la Région. Ils viennent de l’arrêt de la Cour constitutionnelle qui a validé la mesure en 2024. Le guide indexation à Bruxelles détaille le reste.

Flandre

Ce point ne concerne que les baux flamands.

L’EPC est le certificat PEB flamand. Le facteur de correction s’applique à chaque indexation, jusqu’à :

1. un label A+, A, B ou C ;
2. ou un nouveau bail.

Un EPC périmé compte comme pas d’EPC. La Flandre n’a pas de classe G : le pire label est F. Le guide indexation en Flandre explique aussi le cas des kots.

Que faire maintenant

1. Retrouvez le certificat PEB et sa date de validité. Il manque ou a expiré ? Faites-en faire un nouveau avant toute demande.
2. Calculez le loyer avec notre calculateur d’indexation. Il applique la règle de chaque région.
3. Vous êtes bailleur avec un PEB de D à G ? Regardez ce qu’une rénovation changerait. Les primes et prêts régionaux sont dans l’annuaire énergie et PEB.