Indexation du loyer à Bruxelles : conditions, PEB et calcul

En bref. Votre bailleur peut augmenter le loyer une fois par an, à la date anniversaire du bail. Il doit le demander par écrit. À Bruxelles, il lui faut aussi un bail enregistré et un certificat PEB valide. Sans ces deux papiers, pas d’indexation.

Trois conditions à vérifier

1. Le bail est enregistré. Enregistrer, c’est déclarer le bail à l’administration. Depuis 2025, le bailleur le fait sur deux sites : Irisrent (la Région) et MyRent (le SPF Finances). C’est gratuit. Le guide enregistrer son bail explique comment faire.
2. Le certificat PEB est valide. Le bailleur doit vous l’avoir remis avant sa demande. Un certificat expiré ne compte pas.
3. Le bail ne l’interdit pas. Une clause peut exclure l’indexation. Relisez votre bail.

Un papier manque ? Le loyer reste celui du bail. Demandez simplement la preuve d’enregistrement et le certificat PEB.

La demande

• Elle est écrite. Un e-mail suffit, un recommandé laisse une meilleure trace.
• Elle vaut une fois par an, au plus tôt à la date anniversaire du bail.
• Elle n’est jamais automatique.

Le bailleur a oublié pendant des mois ? Il récupère au maximum les trois mois avant le mois de sa demande. Le reste est perdu pour lui.

La formule

Nouveau loyer = loyer du bail × nouvel indice ÷ indice de départ

• Loyer du bail : le loyer écrit dans le bail, sans les charges.
• Indice de départ : l’indice santé du mois avant la signature du bail.
• Nouvel indice : l’indice santé du mois avant la date anniversaire.

Les deux indices doivent venir de la même base. Bail signé entre 2014 et 2025 : base 2013. Bail signé depuis 2026 : base 2025. La page indice santé donne les deux.

Exemple

Bail de 800 €, signé le 15 janvier 2020, avec une date de début au 1er février 2020. Indexation en février 2026.

• Indice de départ, décembre 2019 : 109,18.
• Nouvel indice, janvier 2026 : 137,37.
• Calcul : 800 × 137,37 ÷ 109,18 = 1 006,56 €.

Ce résultat vaut pour un PEB de A à D. Pour E, F ou G, lisez la section suivante.

Si votre PEB est E, F ou G

Ce point ne concerne que les baux qui ont commencé avant le 14 octobre 2022.

Pendant un an, jusqu’en octobre 2023, Bruxelles a limité l’indexation des logements mal isolés. Depuis, l’indexation est de nouveau permise. Mais le résultat est multiplié par un facteur de correction. Ce facteur dépend du mois anniversaire et de la classe PEB. Il fait baisser le loyer de 1 à 11 % environ, pour toujours.

Sur le même exemple, avec le facteur de février :

PEB	Nouveau loyer
A à D	1 006,56 €
E	968,06 €
F ou G	929,57 €

Le tableau complet des facteurs est sur be.brussels (lien dans les sources). Les logements des SISP et du Fonds du Logement ne sont pas concernés.

Pendant l’année de limitation, du 14 octobre 2022 au 13 octobre 2023, un PEB E ne pouvait être indexé qu’à moitié. Un PEB F ou G, ou un logement sans certificat, ne pouvait pas l’être du tout. Les pages de la Région ne donnent plus ces pourcentages : ils viennent de l’arrêt de la Cour constitutionnelle qui a validé la mesure en 2024.

Le guide PEB et indexation compare les trois régions.

Si vous n’êtes pas d’accord

Ce point concerne le locataire qui trouve un autre chiffre que le bailleur.

1. Refaites le calcul avec le calculateur d’indexation.
2. Écrivez au bailleur avec vos deux indices et votre résultat.
3. En attendant, payez le montant que vous avez calculé. Gardez vos échanges.

Trois erreurs reviennent souvent. Le mois de l’anniversaire est pris au lieu du mois d’avant. Deux bases sont mélangées. Le facteur PEB est oublié.

Le désaccord continue ? Le juge de paix tranche. Avant cela, une association de locataires ou de propriétaires peut relire le calcul.

Que faire maintenant

1. Rassemblez la preuve d’enregistrement et le certificat PEB.
2. Faites le calcul avec notre calculateur d’indexation. Il choisit les indices et applique le facteur bruxellois.
3. Vous êtes bailleur ? Envoyez votre demande avec la lettre d’indexation.
4. Le loyer de départ vous semble trop élevé ? Comparez-le au loyer de référence.
5. Une question de fond ? Bruxelles Logement répond aux locataires et aux bailleurs. Ses coordonnées sont dans l’annuaire.