Loyer de référence à Bruxelles : calcul et loyer abusif

En bref. À Bruxelles, chaque bail doit indiquer un loyer de référence, à côté du loyer réel. C’est le loyer médian d’un logement comparable, calculé par la Région. Un loyer plus élevé de 20 % est présumé abusif. Depuis le 1er mai 2025, vous pouvez alors demander une révision du loyer.

Ce qu’est le loyer de référence

Le loyer de référence vient d’une grille officielle, publiée sur loyers.brussels. Il tient compte de la commune, du type de logement et de ses équipements. Bruxelles Logement le présente comme le loyer médian pour ce genre de bien.

Ce n’est pas un plafond. Le bailleur reste libre de fixer son loyer. Mais deux règles l’encadrent :

1. Le loyer de référence doit figurer dans le bail. Cette mention est obligatoire pour les baux conclus depuis le 2 décembre 2021.
2. Le bailleur ne peut pas proposer un loyer abusif. Cette interdiction vaut depuis le 1er mai 2025.

Le calcul en cinq minutes

Sur loyers.brussels, vous répondez à quelques questions :

• type de logement (studio, appartement, maison) et nombre de chambres ;
• surface habitable et année de construction, avant ou après 2000 ;
• équipements : chauffage central, double vitrage, deuxième salle de bain, rangements ;
• classe PEB, garages et adresse.

Le site affiche ensuite un loyer de référence et une fourchette autour de ce montant.

Quand le loyer est présumé abusif

Il y a deux cas :

Situation	Présumé abusif ?
Loyer supérieur de plus de 20 % au loyer de référence	oui, sauf confort particulier prouvé par le bailleur
Loyer sous ce seuil, mais logement avec des défauts de qualité importants	oui

Le bailleur peut renverser la présomption. Il doit montrer un confort particulier du logement ou de son environnement.

Bruxelles Logement cite des exemples de défauts de qualité. Pas de cuisine équipée ou de salle de bain séparée. Pas de chauffage complet ni d’eau chaude. Pas de compteurs individuels ou de boîte aux lettres individuelle.

Exemple

Appartement d’une chambre à Ixelles. Loyer réel : 1 150 €.

• Loyer de référence affiché par loyers.brussels : 900 €.
• Seuil de 20 % : 900 € × 1,2 = 1 080 €.
• Le loyer dépasse ce seuil de 70 €.
• Résultat : loyer présumé abusif, sauf confort particulier.

Les montants de cet exemple sont fictifs. Faites le calcul pour votre logement sur loyers.brussels.

Demander une révision

Vous pouvez demander une révision du loyer abusif, mais pas tout de suite :

Type de bail	Demande possible
Bail de courte durée de plus d’un an	à partir du 3e mois
Bail plus long	à partir du 4e mois

Si un juge a déjà réduit un loyer abusif pour le même logement, vous pouvez agir à tout moment. La page régionale ne précise pas le cas des baux d’un an ou moins : faites-le confirmer par Bruxelles Logement.

Ensuite, deux voies sont possibles :

1. La Commission paritaire locative (CPL). Elle réunit des représentants des bailleurs et des locataires. Son avis est gratuit, rendu dans les deux mois, mais il n’oblige personne. Si elle juge le loyer trop élevé, elle propose une conciliation.
2. Le juge de paix. Vous pouvez le saisir directement, ou après une conciliation sans accord. Lui seul peut imposer une baisse.

La demande à la CPL se fait en ligne via IRISbox, ou par recommandé avec le formulaire de Bruxelles Logement. Joignez le bail, des photos et le calcul du loyer de référence.

Cas particuliers

Ce point concerne les bailleurs et les locataires qui révisent le loyer en cours de bail.

• La CPL peut aussi donner un avis avant une hausse de loyer pour travaux d’économie d’énergie, ou avant une révision demandée par le bailleur.
• Les logements sociaux, les agences immobilières sociales et les logements conventionnés suivent leurs propres règles de loyer.

Ce que vous faites maintenant

1. Calculez le loyer de référence de votre logement sur loyers.brussels. Comparez-le au loyer du bail.
2. Vérifiez aussi que l’indexation demandée est juste avec le calculateur d’indexation. Le guide indexation à Bruxelles donne les conditions.
3. Rassemblez vos preuves : bail, photos, état des lieux. Vérifiez au passage que le bail est enregistré.
4. Écrivez d’abord au bailleur. Sans réponse, saisissez la CPL. Ses coordonnées sont dans l’annuaire des organismes publics.