Indexation du loyer en Wallonie : la règle, la formule, un exemple

Un courrier arrive en mai : « votre loyer passe de 800 à 879,75 € ». Avant de payer, trois choses à vérifier. Le bail est-il enregistré ? La demande tombe-t-elle à la date anniversaire, ou après ? Et le calcul utilise-t-il les bons indices ? En Wallonie, chacune de ces conditions est écrite, et le calcul se refait en une ligne.

Ce que la règle wallonne exige

L’indexation n’est jamais automatique. Le bailleur la demande, par écrit : une lettre, un courriel ou un SMS suffisent. Il peut le faire une fois par an, au plus tôt à la date anniversaire de l’entrée en vigueur du bail. S’il s’y prend tard, la demande n’a d’effet que pour les trois mois qui la précèdent (le reste est perdu, la FAQ y revient).

Depuis le 1er septembre 2018, un bail de résidence principale doit être enregistré pour que le loyer puisse être indexé. L’enregistrement se fait dans les deux mois de la signature, par le bailleur, gratuitement. Un bail non enregistré, c’est une indexation impossible tant que l’enregistrement n’est pas régularisé.

Le bail peut aussi exclure l’indexation. Relisez-le : une clause en ce sens est valable.

Le calcul en une ligne

Loyer de base × nouvel indice ÷ indice de départ.

Trois mots à préciser. Le loyer de base est le loyer du bail, hors charges. L’indice de départ est l’indice santé du mois qui précède la signature du bail. Le nouvel indice est l’indice santé du mois qui précède l’anniversaire de l’entrée en vigueur. Les deux indices doivent venir de la même base (2013 = 100 pour un bail signé entre 2014 et 2025, 2025 = 100 pour un bail signé depuis janvier 2026). La page indice santé donne les deux bases pour les 24 derniers mois.

Exemple : 800 € signés le 1er mai 2023

Bail signé et entré en vigueur le 1er mai 2023, loyer de 800 €, indexation en mai 2026. L’indice de départ est celui d’avril 2023, soit 126,70 (base 2013). Le nouvel indice est celui d’avril 2026 : 139,33.

800 × 139,33 ÷ 126,70 = 879,75 €.

C’est exactement ce que renvoie le calculateur officiel de Statbel pour ce bail. Si votre courrier annonce un autre chiffre, demandez au bailleur quels indices il a pris : l’erreur classique est de prendre le mois de l’anniversaire au lieu du mois précédent, ou de mélanger deux bases.

Si le PEB est D, E, F, G ou absent

Entre le 1er novembre 2022 et le 31 octobre 2023, la Wallonie a limité l’indexation selon le certificat PEB : 100 % pour A, B et C, 75 % pour D, 50 % pour E, rien pour F, G ou sans certificat. Cette année de gel est terminée, mais elle laisse une trace dans le calcul.

Depuis le 1er novembre 2023, un bail dont le logement est classé D à G (ou sans PEB) s’indexe avec un mode de calcul particulier. Le loyer de base devient le loyer tel qu’il s’appliquait pendant la période de limitation, et l’indice de départ devient l’indice du mois qui précède l’anniversaire tombé dans cette période. Concrètement, la réduction de 2022-2023 n’est jamais rattrapée.

Un bail de février 2020 à 800 €, PEB E : le calculateur officiel applique un facteur de correction de 0,961757812 et donne 968,06 € en 2026, là où un PEB A aurait donné davantage. Pour un bail signé après le 1er novembre 2022, cette correction ne s’applique pas : le logement n’a pas connu le gel.

Ce que vous faites maintenant

1. Retrouvez la date de signature et la date d’entrée en vigueur dans le bail ; vérifiez sur MyMinfin que le bail est enregistré.
2. Prenez les deux indices sur la page indice santé, dans la même base, et refaites la multiplication.
3. Le chiffre diverge ? Écrivez au bailleur en citant vos deux indices. Pour une question de fond, le service Info bail du SPW répond gratuitement : ses coordonnées sont dans l’annuaire.
4. Vous êtes bailleur et vous avez laissé passer l’anniversaire : envoyez la demande maintenant, elle vaut pour les trois mois précédents au plus. Les outils du site prépareront bientôt la lettre pour vous.