Quotité, DSTI, DTI : ce que la BNB attend des banques

En bref. La Banque nationale (BNB) fixe des seuils aux banques pour les crédits hypothécaires. Pour votre propre logement, le prêt devrait rester sous 90 % de la valeur du bien. Les banques peuvent dépasser ce seuil pour une partie de leurs clients, surtout les primo-acquéreurs. Prévoyez donc au moins 10 % d’apport, plus les frais d’achat.

Trois mots à connaître

La quotité (en anglais LTV) compare le montant du prêt à la valeur du bien. Un prêt de 270 000 € pour un bien de 300 000 € donne une quotité de 90 %.

Le DSTI compare votre remboursement mensuel à votre revenu disponible du mois. Une mensualité de 1 200 € pour un revenu de 4 000 € donne 30 %.

Le DTI compare toutes vos dettes à votre revenu disponible d’une année. Un prêt de 270 000 € pour 48 000 € de revenus par an donne un peu moins de 6.

Les seuils de la BNB

Type de prêt	Seuil de quotité	Part des prêts au-delà
Votre logement, primo-acquéreur	90 %	jusqu’à 35 % (dont 5 % au plus au-delà de 100 %)
Votre logement, autres acheteurs	90 %	jusqu’à 20 % (aucun au-delà de 100 %)
Investissement locatif	80 %	jusqu’à 10 % (aucun au-delà de 90 %)

Ces parts portent sur l’ensemble des nouveaux prêts d’une banque sur un an. Une banque peut donc accepter votre dossier à 95 % si elle a encore de la marge.

La BNB surveille aussi deux « poches de risque ». Chacune doit rester sous 5 % des nouveaux prêts :

1. quotité de plus de 90 % et remboursements de plus de 50 % du revenu ;
2. quotité de plus de 90 % et dettes de plus de 9 fois le revenu annuel.

Ce que la BNB ne dit pas

Le seuil de 33 % de charges vient des banques, pas de la BNB. Le revenu « disponible » est celui que la banque retient, selon ses propres règles.

Ces attentes ne sont pas une loi. Une banque peut s’en écarter. Elle doit alors justifier ce choix auprès de la BNB.

Exemple : maison à 300 000 €

Données : prix de 300 000 €, prêt sur 25 ans à 3 %, revenu disponible de 4 000 € par mois.

• Prêt à 90 % : 270 000 €. Apport nécessaire : 30 000 €, plus les frais.
• Mensualité : 1 280,37 €.
• DSTI : 1 280,37 ÷ 4 000 = 32 %.
• DTI : 270 000 ÷ 48 000 = 5,6.

Ce dossier reste dans les seuils de la BNB. Le taux de 3 % est une hypothèse : demandez des offres réelles. Faites varier les chiffres avec le calculateur de capacité d’emprunt.

Cas particuliers

Ce point ne concerne que les achats pour louer.

Un prêt pour un bien mis en location suit un seuil plus bas : 80 % de quotité. La marge au-delà est plus étroite. Prévoyez un apport d’au moins 20 %.

Ce que vous faites maintenant

1. Calculez votre apport : 10 % du prix au minimum, plus les droits d’enregistrement et les frais d’acte. Le calculateur de droits d’enregistrement et le guide des frais de notaire vous aident.
2. Estimez votre mensualité avec le calculateur de capacité d’emprunt, ou le simulateur neutre de Wikifin.
3. Vous achetez en Wallonie, à Bruxelles ou en Flandre ? Les guides taux de 3 % en Wallonie, abattement bruxellois et droits en Flandre détaillent la réduction de droits.
4. Comparez au moins deux offres de banque. Un courtier peut vous aider : voyez l’annuaire des courtiers en crédit.

Pour suivre l’achat pas à pas, cochez la checklist du compromis à l’acte.

Courtier ou banque ? Le comparatif courtier hypothécaire vous aide à choisir.