Calcul des droits d’enregistrement

Trois régions, trois mécaniques

La Wallonie applique 12,5 % au prix, ramenés à 3 % pour l’habitation propre et unique depuis le 1er janvier 2025. Conditions : pas d’autre logement (ou revente dans les 3 ans), installation dans les 3 ans, maintien 3 ans. La Flandre fait pareil avec 12 % et 2 %, depuis la même date, avec revente de l’ancien logement dans les 2 ans ; un passage à 3 % est annoncé pour 2027 mais rien n’est voté. Bruxelles ne touche pas au taux : 12,5 % pour tout le monde, mais si le prix ne dépasse pas 600 000 €, les premiers 200 000 € sont exonérés, et chaque classe PEB gagnée par rénovation dans les 5 ans (deux au minimum) ajoute 25 000 € d’abattement.

L’outil n’invente aucun cas intermédiaire. Prix au-dessus de 600 000 € à Bruxelles, deuxième logement, achat par une société : plein tarif, et il le dit.

Exemple : 285 000 € pour un premier logement

En Wallonie, 285 000 × 3 % = 8 550 €. En Flandre, 285 000 × 2 % = 5 700 €. À Bruxelles, (285 000 − 200 000) × 12,5 % = 10 625 € ; avec un engagement de rénovation de deux classes PEB, l’abattement passe à 250 000 € et les droits tombent à 4 375 €. Le même bien acheté comme second logement coûte 35 625 € de droits en Wallonie et à Bruxelles, 34 200 € en Flandre. L’écart entre les deux situations dépasse souvent le budget cuisine.

Ce qui s’ajoute aux droits

Les droits sont la grosse part, pas la totalité. S’y ajoutent les honoraires du notaire, les frais d’acte et la TVA. Avec un crédit, l’acte hypothécaire a ses propres droits et ses propres honoraires. notaire.be résume l’ensemble à « environ 15 % du prix de vente » hors taux réduit et abattement, et propose un simulateur pour le détail. Le guide des frais de notaire reprend les postes un par un. Pour savoir si vous pouvez financer le tout, passez par le calculateur de capacité d’emprunt : la BNB attend des banques un apport de 10 % du prix, frais non compris.

Ce que vous faites maintenant

1. Demandez au notaire un décompte provisionnel écrit avant de signer le compromis ; il doit distinguer droits, honoraires et frais.
2. Vous possédez déjà un logement : notez la date limite de revente (3 ans en Wallonie, 2 ans en Flandre) et la date de domiciliation. Les guides wallon, flamand et sur l’abattement bruxellois détaillent les conditions.
3. Vous hésitez encore entre acheter et rester locataire ? Mettez les droits et les frais en face de dix ans de loyer indexé, avec le calculateur d’indexation et le guide louer ou acheter.