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Indexation du loyer : la règle et le calcul, région par région

Une fois par an, sur demande écrite. La formule, un exemple sur 800 € et l’effet d’un mauvais PEB en Wallonie, à Bruxelles et en Flandre.

Rédaction Mon Bail · relu le

Publié le · 6 min de lecture

En bref. Le bailleur peut augmenter le loyer une fois par an, à la date anniversaire du bail. Il doit le demander par écrit. Le nouveau loyer se calcule avec l’indice santé.

Vérifier prend cinq minutes. Le calculateur d’indexation choisit les bons indices pour vous.

Les conditions

Trois points comptent partout. La demande est écrite : une lettre, un e-mail ou un SMS. Elle vaut une fois par an, au plus tôt à la date anniversaire.

Le bail, lui, ne doit pas exclure l’indexation. Relisez la clause.

Les papiers exigés

Wallonie Bruxelles Flandre
Papiers bail enregistré bail enregistré et PEB valide bail écrit
Indice de départ mois avant la signature mois avant la signature mois avant la date de début
Rattrapage d’un oubli 3 mois 3 mois 3 mois

Enregistrer un bail, c’est le déclarer à l’administration. Le bailleur le fait, gratuitement, dans les deux mois.

À savoir

Le bailleur a oublié d’indexer pendant des mois ? Il récupère au plus les trois mois avant sa demande. Le reste est perdu pour lui.

Le calcul

La formule

Nouveau loyer = loyer du bail × nouvel indice ÷ indice de départ

  • Loyer du bail : le loyer écrit dans le bail, sans les charges.
  • Indice de départ : l’indice santé du mois avant la signature du bail.
  • Nouvel indice : l’indice santé du mois avant la date anniversaire.

Les deux indices viennent de la même base. Bail signé entre 2014 et 2025 : base 2013. Bail signé depuis 2026 : base 2025.

Un exemple

Bail signé le 1er mai 2023, loyer de 800 €, indexé en mai 2026.

  • Indice de départ, avril 2023 : 126,70.
  • Nouvel indice, avril 2026 : 139,33.
  • Calcul : 800 × 139,33 ÷ 126,70 = 879,75 €.

Le calculateur officiel du SPF Économie donne le même chiffre.

Les trois erreurs fréquentes

  1. Le mois de l’anniversaire est pris au lieu du mois d’avant.
  2. Deux bases d’indice sont mélangées.
  3. Le facteur PEB est oublié, pour un logement mal isolé loué depuis 2022 ou avant.

Ce qui change dans votre région

Wallonie

Le bail doit être enregistré. Vous le vérifiez sur MyMinfin.

Pas enregistré ? Le bailleur peut encore le faire. L’indexation vaudra alors pour la suite.

Bruxelles

Il faut deux papiers : le bail enregistré et un certificat PEB valide, remis au locataire avant la demande.

Depuis 2025, le bailleur enregistre sur deux sites : Irisrent (la Région) et MyRent (le SPF Finances). Sans ces papiers, le loyer reste celui du bail.

Flandre

L’indice de départ est celui du mois avant la date de début du bail (« begindatum »), pas la signature. Cette règle vaut pour les baux commencés depuis 2019.

Dans un bail en néerlandais, cherchez le mot « indexering ». Répondez au bailleur en néerlandais si le bail l’est.

Si vous n’êtes pas d’accord

Refaites d’abord le calcul avec le calculateur. Puis écrivez au bailleur avec vos deux indices et votre résultat. Gardez une copie.

En attendant, payez le montant que vous avez calculé. Si le désaccord dure, le service public de votre région peut relire le calcul, gratuitement.

À faire

  1. Notez dans votre bail la date de signature, la date de début et la classe PEB.
  2. Faites le calcul avec le calculateur d’indexation.
  3. Bailleur : envoyez la demande par écrit, avec le détail du calcul.

Cas particuliers

Le fil ci-dessus vaut pour un bail ordinaire. Ouvrez seulement ce qui vous concerne.

Le logement est mal isolé et le bail date d’avant l’automne 2022

En 2022-2023, les trois régions ont limité l’indexation des logements mal classés pendant un an. Cette année n’est jamais rattrapée. Le loyer indexé reste donc plus bas, pour toujours.

Exemple : bail de 800 €, signé le 15 janvier 2020, commencé le 1er février 2020, indexé en février 2026.

PEB Wallonie Bruxelles Flandre
A à C 1 006,56 € 1 006,56 € 1 001,60 €
D voir calculateur 1 006,56 € 963,30 €
E 968,06 € 968,06 € 925,00 €
F 929,57 € 929,57 € 925,00 €

La Flandre part d’un autre mois, d’où l’écart dès la classe A. Le calculateur officiel donne les mêmes montants.

Wallonie : la limitation de 2022-2023

Ce cas vise les baux qui existaient avant le 1er novembre 2022. Jusqu’en octobre 2023, l’indexation a été limitée ainsi :

PEB Indexation pendant cette année
A, B, C complète
D 75 %
E 50 %
F, G ou pas de certificat aucune

Depuis novembre 2023, un logement classé D à G repart du loyer de cette période. Pour un logement sans certificat, la page régionale ne dit rien du calcul actuel : à confirmer auprès du SPW.

Bruxelles : le facteur de correction

Ce cas vise les baux commencés avant le 14 octobre 2022, avec un PEB E, F ou G. Le résultat de l’indexation est multiplié par un facteur de correction.

Ce facteur dépend du mois anniversaire. Il baisse le loyer de 1 à 11 % environ, pour toujours. Le tableau des facteurs est sur be.brussels.

Pendant l’année de limitation, un PEB E ne pouvait être indexé qu’à moitié. Un PEB F ou G, ou un logement sans certificat, ne pouvait pas l’être du tout. Ces pourcentages viennent de l’arrêt de la Cour constitutionnelle de 2024.

Les logements des SISP et du Fonds du Logement ne sont pas concernés.

Flandre : l’EPC D, E, F ou absent

L’EPC est le certificat PEB flamand. Ce cas vise les baux commencés avant le 1er octobre 2022. Le bailleur applique un facteur de correction à chaque indexation.

Un EPC périmé compte comme pas d’EPC. Le facteur disparaît avec un label A+, A, B ou C, ou avec un nouveau bail. Le nouveau label ne rattrape pas le passé.

Le bailleur a demandé une indexation complète alors qu’un facteur s’applique ? Vous pouvez continuer à payer l’ancien loyer. Il doit refaire une demande correcte.

Flandre : bail commencé avant 2019

L’indice de départ est celui du mois avant la signature, comme en Wallonie et à Bruxelles.

Flandre : kot énergivore loué avant octobre 2022

En mars 2024, la Cour constitutionnelle a jugé que la limitation aurait dû viser aussi les kots. Selon vlaanderen.be, ces étudiants pourraient récupérer une partie du loyer.

Pour aller plus loin

Questions fréquentes

Mon bailleur a oublié d’indexer pendant deux ans. Peut-il tout réclamer ?

Non. Dans les trois régions, il récupère au plus les trois mois avant sa demande. Le reste est perdu pour lui.

Le bail n’est pas enregistré. L’indexation est-elle possible ?

En Wallonie et à Bruxelles, non : l’enregistrement est une condition. Le bailleur peut enregistrer tard, puis indexer pour la suite.

Le certificat PEB a expiré. Que se passe-t-il ?

À Bruxelles, pas d’indexation tant qu’un certificat valide n’a pas été remis. En Flandre, un EPC périmé compte comme pas d’EPC : le facteur le plus sévère s’applique.

Quel indice prendre, l’indice des prix ou l’indice santé ?

L’indice santé. Statbel le publie chaque mois. Prenez les deux indices du calcul dans la même base, sinon le résultat est faux.

Un meilleur PEB efface-t-il la correction ?

En Flandre, oui pour l’avenir : avec un label A+ à C, l’indexation redevient complète. Pour la Wallonie et Bruxelles, les pages officielles ne traitent pas ce cas : demandez à l’administration régionale.

J’ai loué un kot énergivore en Flandre avant octobre 2022. Suis-je concerné ?

Peut-être. En mars 2024, la Cour constitutionnelle a jugé que la limitation aurait dû viser aussi les kots. Selon vlaanderen.be, ces étudiants pourraient récupérer une partie du loyer.

Sources

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