Calcul du préavis de bail

Comment la date de fin est calculée

Le préavis part du premier jour du mois qui suit la notification, puis court le nombre de mois prévu. Une lettre reçue le 10 octobre 2026 pour un préavis de 3 mois donne un préavis du 1er novembre 2026 au 31 janvier 2027. La règle est la même dans les trois régions : la brochure du SPW, le décret flamand et la documentation bruxelloise l’écrivent mot pour mot.

L’indemnité dépend de l’année du bail dans laquelle tombe la fin du préavis, pas la date de la lettre. Un locataire qui notifie le 20 mai pour un bail commencé le 1er septembre 2024 termine son préavis le 31 août 2025, encore dans la première année : trois mois de loyer. Le même locataire qui attend le 2 juin finit le 30 septembre, dans la deuxième année : deux mois. Douze jours de différence, un mois de loyer d’écart.

Locataire : 3 mois, et une indemnité les trois premières années

Pour un bail de résidence principale de 9 ans, vous partez quand vous voulez avec un préavis de 3 mois. L’indemnité vaut 3, 2 ou 1 mois de loyer si le bail prend fin pendant la 1re, 2e ou 3e année, rien ensuite. En bail de courte durée, la Wallonie et Bruxelles demandent 3 mois de préavis et 1 mois d’indemnité ; la Flandre 3 mois et 1,5, 1 ou 0,5 mois selon l’année. À Bruxelles, un bail de moins de 6 mois ne se résilie pas avant son terme. En bail étudiant, 2 mois de préavis, avec 3 mois d’indemnité en Wallonie (et jamais après le 15 mars), sans indemnité à Bruxelles. Le guide du préavis locataire déroule chaque cas avec la lettre à envoyer.

Bailleur : 6 mois, et un motif

Le bailleur ne peut mettre fin au bail de 9 ans que pour un motif précis. Occupation personnelle : à tout moment, 6 mois de préavis, pas d’indemnité (à Bruxelles, pour un parent jusqu’au 3e degré, pas avant la fin de la 3e année). Travaux : à la fin du 1er ou du 2e triennat, 6 mois, si les travaux coûtent plus de trois ans de loyer. Sans motif : à la fin d’un triennat aussi, 6 mois, mais avec 9 ou 6 mois de loyer d’indemnité. Si le motif invoqué n’est pas exécuté, le bailleur doit 18 mois de loyer. L’outil vérifie que la fin du préavis tombe bien sur une fin de triennat et vous avertit sinon ; le guide du préavis bailleur détaille les preuves à garder.

Exemple : bail du 1er septembre 2024, congé donné le 10 octobre 2026

Locataire, Wallonie, bail de 9 ans. Le préavis court du 1er novembre 2026 au 31 janvier 2027. Cette date tombe dans la troisième année du bail (septembre 2026 à août 2027) : un mois de loyer d’indemnité. Si le bail n’était pas enregistré, ni préavis ni indemnité, après une mise en demeure restée un mois sans réponse.

Ce que vous faites maintenant

1. Relisez la date de début dans le bail, pas celle de la signature : c’est elle qui fixe les années et les triennats.
2. Envoyez le congé par recommandé ou faites-le signer en main propre. La lettre type de préavis contient les mentions attendues.
3. Vous partez avant la fin du bail et le loyer a été indexé entre-temps ? Vérifiez le montant de l’indemnité avec le calculateur d’indexation, et préparez la restitution de la garantie avec le calculateur de garantie locative.
4. Bail de courte durée ou bail étudiant : les règles diffèrent, les guides dédiés reprennent les dates limites.