Colocation : pacte, solidarité et départ d’un colocataire

En bref. En colocation, vous signez un seul bail à plusieurs. Le bailleur peut réclamer tout le loyer à n’importe lequel d’entre vous. Un colocataire peut partir avant les autres, avec un préavis. Il est libéré plus vite s’il trouve quelqu’un pour le remplacer.

Ce qui vaut partout

1. Un seul bail, plusieurs locataires. Tous signent le même contrat avec le bailleur.
2. Solidarité. Le bailleur peut demander tout le loyer à un seul colocataire. Celui-ci se fait ensuite rembourser par les autres.
3. Départ de tous : le congé est signé par chacun des colocataires.
4. Départ d’un seul : possible, avec un préavis. Ses obligations s’arrêtent plus tôt s’il présente un remplaçant accepté.

Un remplaçant ne peut être refusé que pour un motif sérieux, par exemple des revenus trop faibles.

Le départ d’un colocataire

Région	Préavis	Sans remplaçant
Wallonie	3 mois	indemnité de 3 fois sa part de loyer
Bruxelles	2 mois, sans indemnité	tenu au plus 6 mois après la fin du préavis
Flandre	3 mois, sans indemnité	loyer réclamable 6 mois après son départ

Le préavis commence le premier jour du mois qui suit son envoi. Le calculateur de préavis donne la date de fin.

Exemple en Wallonie

Trois colocataires, loyer total de 1 200 €. A paie 500 €, B 400 €, C 300 €.

• A envoie son préavis de 3 mois au bailleur et à B et C.
• Personne ne reprend sa chambre.
• A verse à B et C une indemnité de 3 × 500 €, soit 1 500 €.

Cet exemple vient de la brochure du SPW.

Wallonie

Ce point ne concerne que les colocations wallonnes signées ou renouvelées depuis le 1er septembre 2018.

Le pacte de colocation est obligatoire. Vous le signez entre colocataires, au plus tard le jour du bail. Il fixe au minimum :

1. le partage du loyer, si le bail ne le dit pas ;
2. le partage des charges ;
3. l’inventaire des meubles et de leur propriétaire.

Il règle aussi la garantie, les assurances et l’arrivée d’un nouveau colocataire. Le Gouvernement wallon propose un modèle.

Le colocataire qui part envoie son préavis au bailleur et aux autres en même temps. Un avenant au bail et à l’état des lieux suit chaque arrivée. Si au moins la moitié des signataires du début sont partis, le bailleur peut arrêter le bail. Il donne alors 6 mois de préavis, dans le mois du dernier congé reçu.

Bruxelles

Ce point ne concerne que les colocations bruxelloises signées depuis le 1er janvier 2018.

Le régime de la colocation s’applique quand les colocataires signent un pacte, avec l’accord du bailleur. Le pacte prévoit au minimum le partage du loyer, des dégâts, des réparations, des tâches communes, l’inventaire des meubles, la garantie et les assurances. Aucun modèle officiel n’existe. Enregistrez le pacte pour lui donner une date certaine.

Le colocataire qui part envoie une copie de son congé aux autres, par recommandé. Il est libéré à la fin du préavis s’il a :

1. trouvé un remplaçant qui signe un avenant au bail ;
2. ou cherché activement : annonces sur plusieurs sites, réseaux sociaux, visites.

Sinon, il reste tenu du loyer au plus tard jusqu’à 6 mois après la fin de son préavis.

Flandre

Ce point ne concerne que les baux flamands.

La Flandre n’impose pas de pacte de colocation. Les colocataires restent solidaires envers le bailleur. Celui qui part peut résilier pour lui seul, sans indemnité. Il propose un remplaçant au bailleur et aux autres. Sans réponse dans les 3 mois, il peut saisir le juge.

Le décret décrit ces règles pour une personne qui vit dans le logement avec le locataire. Wikifin les présente comme les règles de la colocation flamande. Pour un cas précis, faites confirmer par Wonen in Vlaanderen ou un Huurdersbond.

Que faire maintenant

1. Signez un pacte écrit avant d’emménager, même si votre région ne l’impose pas. Il évite la plupart des disputes.
2. Faites un état des lieux qui distingue les chambres et les pièces communes. Le guide état des lieux donne les délais.
3. Vous partez ? Calculez la fin de votre préavis avec le calculateur et cherchez un remplaçant tout de suite.
4. Étudiant ? Comparez avec les règles du bail étudiant. Votre part de garantie peut être financée par l’aide à la garantie locative en Wallonie.
5. Un conflit entre colocataires ou avec le bailleur ? Les associations de l’annuaire locataires et propriétaires conseillent.