Préavis du bailleur : occupation personnelle, travaux, sans motif

En bref. Pendant un bail de 9 ans, le bailleur ne peut pas vous mettre dehors comme il veut. Il lui faut une des trois raisons prévues par la loi et un préavis de 6 mois. S’il ne tient pas parole, il vous doit 18 mois de loyer. Vous, vous pouvez partir plus tôt avec un mois de préavis.

Les trois raisons possibles

Raison	Quand	Indemnité pour vous
Habiter le logement (lui ou un proche)	à tout moment	aucune
Gros travaux	fin de la 3e ou de la 6e année	aucune
Sans raison	fin de la 3e ou de la 6e année	9 mois de loyer (3e année) ou 6 mois (6e année)

Dans les trois cas, le préavis dure 6 mois. Le bail peut exclure une ou plusieurs de ces raisons. Relisez-le.

Habiter le logement

Le bailleur peut reprendre le logement pour lui ou pour un proche : conjoint, enfants, petits-enfants, parents, grands-parents, frères et sœurs, et la famille du conjoint.

Sa lettre doit dire :

1. qui va habiter le logement ;
2. quel lien de parenté le relie au bailleur.

Ensuite, cette personne doit :

1. s’installer dans l’année qui suit votre départ ;
2. y rester au moins deux ans.

Sinon, le bailleur vous doit 18 mois de loyer. Il n’y échappe que s’il prouve un événement imprévisible et indépendant de sa volonté.

Gros travaux

Le bailleur peut donner congé pour reconstruire ou rénover. Conditions :

1. les travaux coûtent plus de 3 ans de loyer ;
2. ils touchent la partie que vous habitez ;
3. ils commencent dans les 6 mois après votre départ et finissent dans les 24 mois.

Vous pouvez demander les preuves : permis, devis détaillé ou contrat d’entreprise. Sans ces pièces, le juge de paix peut annuler le congé. Travaux pas faits ? Là aussi, 18 mois de loyer.

Sans raison

Le bailleur peut aussi mettre fin au bail sans se justifier, mais seulement à deux moments : la fin de la 3e année et la fin de la 6e année. Il vous paie alors 9 ou 6 mois de loyer.

À Bruxelles, la brochure juridique de Bruxelles Logement (janvier 2025) donne la même règle : mêmes moments, mêmes 6 mois de préavis, même indemnité de 9 ou 6 mois. Le calculateur de préavis chiffre ce cas. Un bail peut exclure ou limiter ce droit : relisez le vôtre.

Si vous voulez partir plus tôt

Vous avez reçu un congé et trouvé un autre logement ? Vous pouvez partir avec un contre-préavis d’un mois. Pas d’indemnité, même pendant les trois premières années. Le bailleur doit quand même habiter le logement ou faire les travaux annoncés.

La lettre de préavis contient la phrase à utiliser. Les autres règles côté locataire sont dans le guide préavis du locataire.

Ce qui change selon la région

Ce point ne concerne que deux cas précis.

• Un proche éloigné (frère, sœur, oncle, tante, neveu, nièce). En Wallonie et à Bruxelles, le préavis ne peut pas finir avant la fin de la 3e année du bail. En Flandre, cette limite vaut pour tous les proches, pas seulement les plus éloignés.
• Les travaux en Flandre. Le congé peut être donné à tout moment. Mais le préavis ne peut pas finir avant la fin de la 3e année.

À la fin des 9 ans

Le bailleur peut arrêter le bail sans raison ni indemnité. Il doit donner congé au moins 6 mois avant la fin. Sans congé, le bail continue 3 ans de plus, aux mêmes conditions.

Et le bail de courte durée ?

Ce point concerne les baux de 3 ans ou moins. Les règles sont plus strictes pour le bailleur. En Flandre, il ne peut pas arrêter le bail avant la fin. En Wallonie et à Bruxelles, seulement pour habiter le logement, dès la 2e année. Le guide bail de courte durée donne le détail.

Que faire maintenant

1. Relisez la lettre du bailleur : raison, nom de l’occupant ou preuves des travaux, bonne date.
2. Calculez la date de fin avec le calculateur de préavis. Un contre-préavis d’un mois vous arrange peut-être.
3. Un an après votre départ, vérifiez que le logement est habité ou les travaux faits. C’est ce qui ouvre droit aux 18 mois.
4. Faites relire la lettre par un syndicat de locataires. Voyez l’annuaire.