Mon Bail

Je cherche un kot

Un kot se cherche souvent à distance, vite, et pour la première fois. C’est exactement ce que guettent les fausses annonces.

Ce parcours s’adresse à l’étudiant et à ses parents, qui signent ou paient souvent avec lui. Il suit l’ordre de l’année : budget, recherche, visite, bail, entrée, départ.

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Un cas qui sort de l’ordinaire ? Voir les cas particuliers en fin de page.

Faire le budget du kot

Avant de chercher

Le loyer n’est qu’une partie du prix. Ajoutez les charges, l’assurance et la garantie, qui se paie en une fois au début.

Fixez un montant maximum avant de regarder les annonces. Vous trierez plus vite, et vous résisterez mieux à la pression d’une visite.

Ce qu’il faut savoir

  • La garantie d’un kot ne dépasse pas 2 mois de loyer, en Wallonie comme à Bruxelles. À Bruxelles, la caution d’un parent peut s’y ajouter.
  • Elle va sur un compte bloqué au nom de l’étudiant, jamais sur celui du bailleur.
  • Le précompte immobilier, l’impôt sur le bâtiment, n’est jamais à charge de l’étudiant.
  • Charges en forfait ou en provision : avec une provision, un décompte arrive en fin d’année, parfois avec un supplément.
Exemple : kot à 450 € par mois, charges de 60 €
PosteMontant
Premier loyer et charges510 €
Garantie (2 mois de loyer)900 €
À sortir avant d’entrer1 410 €, plus l’assurance
Chaque mois ensuite510 €

Montants d’exemple. La garantie se calcule sur le loyer, sans les charges.

À faire

  • Notez votre budget mensuel maximum, charges comprises.
  • Mettez la garantie de côté, ou demandez le prêt à 0 % avant de signer.

Les questions à poser

  • Qui paie le loyer : l’étudiant, les parents, ou les deux ?
  • Les charges sont-elles un forfait ou une provision ?
  • Avons-nous la garantie, ou faut-il un prêt ?

Qui peut vous aider

Pour aller plus loin

Chercher sans se faire arnaquer

Au printemps et en été

Commencez par le service logement de votre établissement. Les universités gèrent des résidences et aident à chercher dans le privé.

Les places en résidence partent tôt. À l’ULB, les demandes pour 2026-2027 fermaient le 31 mars, avec un tirage au sort.

Ce qu’il faut savoir

  • L’ULB met en garde contre un loyer anormalement bas par rapport au marché. C’est le premier signe d’une arnaque.
  • Ne donnez jamais vos coordonnées bancaires ni vos extraits de compte à un inconnu.
  • L’UCLouvain Saint-Louis conseille de vérifier l’adresse et de ne rien payer avant la signature du bail.
  • Votre haute école a peut-être aussi un service logement. Posez la question au secrétariat.

Attention

Ne versez jamais d’argent avant d’avoir visité le kot et signé le bail. Pas d’acompte « pour réserver », pas de garantie envoyée à l’étranger.

Les bons réflexes

À faire

  • Comparer le loyer avec d’autres kots du même quartier.
  • Chercher l’adresse sur une carte, puis aller la voir.
  • Exiger une visite, en personne ou par un proche.
  • Garder toutes les annonces et tous les messages.

À éviter

  • Payer pour « bloquer » un kot que vous n’avez pas vu.
  • Croire un bailleur qui dit vivre à l’étranger et envoyer les clés par la poste.
  • Envoyer une copie de votre carte d’identité avant la signature.
  • Céder à l’urgence : « trois autres étudiants sont intéressés ».

Les questions à poser

  • Le service logement de mon établissement a-t-il encore des places ?
  • Le loyer est-il dans les prix du quartier ?
  • Puis-je visiter avant de payer quoi que ce soit ?

Qui peut vous aider

Pour aller plus loin

Visiter le kot

À la visite

Une visite de dix minutes suffit à repérer l’essentiel : humidité, chauffage, sécurité, bruit. Venez avec une liste.

En Wallonie, un kot doit avoir un permis de location. Demandez-le : c’est la preuve qu’un enquêteur a contrôlé le logement.

Ce qu’il faut savoir

  • Le permis de location wallon vise les kots, les logements collectifs et les petits logements de 28 m² ou moins. Il vaut 5 ans.
  • Sans permis, le bailleur risque une amende de 1 500 € par logement. Pour vous, c’est surtout le signe que personne n’a contrôlé le kot.
  • À Bruxelles, il n’y a pas de permis de location. Le logement doit respecter des normes de sécurité, de salubrité et d’équipement.
  • À Bruxelles, un label « logement étudiant de qualité » existe. Il est facultatif et se vérifie sur mykot.be.

Wallonie

Le bailleur demande le permis à la commune, après la visite d’un enquêteur agréé. Exception : le kot est dans la maison où vit le bailleur, avec deux logements et quatre locataires au plus.

Bruxelles

Pas de permis. Si le kot est labellisé, le label vaut 5 ans. Sinon, vérifiez vous-même les points de la liste ci-dessous.

Ce que vous regardez pendant la visite

À faire

  • Chercher les taches d’humidité, au plafond et derrière les meubles.
  • Allumer le chauffage et faire couler l’eau chaude.
  • Repérer le détecteur de fumée et la sortie de secours.
  • Regarder la serrure de la porte de la chambre.

À éviter

  • Visiter seulement par vidéo, sans personne sur place.
  • Signer le jour même parce que le bailleur insiste.
  • Oublier de demander qui partage la cuisine et la salle de bain.

Les questions à poser

  • Le kot a-t-il un permis de location ? Puis-je le voir ?
  • Combien d’étudiants partagent la cuisine et la salle de bain ?
  • Les charges couvrent-elles le chauffage, l’eau, l’électricité, internet ?
  • Puis-je me domicilier ici ?

Qui peut vous aider

Pour aller plus loin

Signer le bail étudiant

À la signature

Le bail étudiant dure un an au plus, parfois moins, par exemple 10 mois. Il suit l’année d’études et s’arrête seul à sa date de fin.

Les parents peuvent signer à la place de l’étudiant, ou avec lui. Lisez surtout les clauses sur le départ anticipé et la cession.

Ce qu’il faut savoir

  • Le bailleur enregistre le bail, gratuitement, dans les 2 mois. À Bruxelles, il l’enregistre aussi auprès de la Région.
  • Vous prouvez votre inscription dans l’enseignement. Si vous ne l’avez pas encore, la demande d’inscription suffit pour signer.
  • Céder le bail, c’est le passer à un autre étudiant qui prend votre place. Il faut l’accord écrit du bailleur.

  • Le bail écrit

    À la signature, en deux exemplaires

    À quoi il sert
    Il fixe le loyer, les charges, la durée et les règles de départ. Il permet l’enregistrement.
    Qui le fournit
    Le bailleur. Il le signe avec l’étudiant, ou avec ses parents.
    Ce que vous regardez
    • Le mot « étudiant » et la durée.
    • Le loyer et les charges, séparés.
    • Les clauses sur la cession, la sous-location et la domiciliation.
    S’il est mauvais
    Une clause contraire à la loi ne vaut rien, même signée. En cas de doute, appelez le service public de votre région avant de signer.

  • L’attestation d’inscription

    Wallonie et Bruxelles, à la signature ou peu après

    À quoi il sert
    Elle prouve que vous êtes étudiant, donc que le bail étudiant s’applique.
    Qui le fournit
    Votre école ou université.
    Ce que vous regardez
    L’année académique et votre nom.
    S’il est mauvais
    Pas encore inscrit ? Donnez une copie de votre demande. L’attestation suit dans les 6 mois en Wallonie, dans les 2 mois à Bruxelles.

  • Le permis de location

    Wallonie seulement, pour un kot

    À quoi il sert
    Il prouve que le logement a été contrôlé : sécurité, salubrité, surface.
    Qui le fournit
    La commune, à la demande du bailleur. Il vaut 5 ans.
    Ce que vous regardez
    • L’adresse et le nombre de logements autorisés.
    • La date de fin de validité.
    S’il est mauvais
    Pas de permis ? Demandez pourquoi. Le bailleur risque une amende, et le logement n’a pas été contrôlé.
Le bail étudiant en Wallonie et à Bruxelles
RègleWallonieBruxelles
Durée1 an au plus12 mois au plus
Partir avant la fin2 mois de préavis + 3 mois de loyer2 mois de préavis, sans indemnité
Date limite pour partirpas de préavis après le 15 marsaucune
Preuve de l’inscriptiondans les 6 moisdans les 2 mois après l’entrée
Si vous restezprolongé d’un anprolongé d’un an

Le bailleur ne peut pas mettre fin au bail en cours d’année. À Bruxelles, il donne congé au moins 3 mois avant l’échéance.

Les questions à poser

  • Le bail porte-t-il bien la mention « bail étudiant » ?
  • Quelle est la date de fin exacte ?
  • Que se passe-t-il si j’arrête mes études en cours d’année ?

Qui peut vous aider

Pour aller plus loin

Entrer dans le kot

À l’entrée

Trois choses se règlent avant la remise des clés : la garantie, l’assurance et l’état des lieux. L’état des lieux protège votre garantie pour le départ.

Faites-le pièce par pièce, avec des photos datées. Notez chaque trace, même petite.

Ce qu’il faut savoir

  • L’état des lieux d’entrée est obligatoire. Il se fait avant l’entrée ou dans le premier mois.
  • En Wallonie, le locataire répond de l’incendie et s’assure avant d’entrer, sauf accord contraire dans le bail.
  • À Bruxelles, pour un bail signé depuis novembre 2024, l’assurance incendie et dégâts des eaux est obligatoire pour le locataire.
  • Vous pouvez demander à vous domicilier au kot. En Wallonie, il faut l’accord du bailleur. À Bruxelles, les règles du bail de résidence principale s’ajoutent alors.
Le calendrier de l’entrée
Le calendrier de l’entréeSignature : Vous signez le bail étudiant.. Avant les clés : Garantie bloquée, assurance prise.. Remise des clés : Vous entrez dans le kot.. Puis 1 mois au plus. Fin du premier mois : Dernier délai pour l’état des lieux d’entrée.. 2 mois après la signature : Le bail doit être enregistré par le bailleur..SignatureVous signez le bailétudiant.Avant les clésGarantie bloquée,assurance prise.Remise des clésVous entrez dans le kot.↓ 1 mois au plusFin du premier moisDernier délai pour l’étatdes lieux d’entrée.2 mois après la signatureLe bail doit êtreenregistré par lebailleur.

À faire

  • Ouvrez le compte de garantie au nom de l’étudiant avant la remise des clés.
  • Vérifiez si l’assurance familiale des parents couvre le kot. Sinon, souscrivez-en une.
  • Faites l’état des lieux avec le bailleur, et gardez votre exemplaire signé.

Les questions à poser

  • Sur quel compte, au nom de l’étudiant, la garantie est-elle bloquée ?
  • Faisons-nous l’état des lieux ensemble ?
  • L’assurance de mes parents couvre-t-elle déjà le kot ?

Qui peut vous aider

Pour aller plus loin

Partir et récupérer la garantie

Au départ

À la date de fin, le bail s’arrête sans préavis. Si vous restez sans que le bailleur s’y oppose, il repart pour un an.

Partir plus tôt est possible avec 2 mois de préavis. En Wallonie, cela coûte en plus 3 mois de loyer, et c’est impossible après le 15 mars.

Ce qu’il faut savoir

  • Le préavis commence le premier jour du mois qui suit son envoi.
  • En Wallonie, l’indemnité n’est pas due en cas de refus d’inscription, d’abandon des études prouvé dans le mois, ou de cession acceptée par le bailleur.
  • La garantie revient sur un accord écrit signé par vous deux, après l’état des lieux de sortie.
  • Le bailleur peut retenir des dégâts au-delà de l’usage normal ou des loyers impayés. Jamais l’usure normale.
Le calendrier du départ anticipé
Le calendrier du départ anticipéAvant la fin du mois : Vous envoyez le préavis par recommandé.. Le 1er du mois suivant : Le préavis commence.. Puis 2 mois. Fin du préavis : État des lieux de sortie, remise des clés.. Après les clés : Accord de libération de la garantie.. Puis 2 mois au plus à Bruxelles.Avant la fin du moisVous envoyez le préavispar recommandé.Le 1er du mois suivantLe préavis commence.↓ 2 moisFin du préavisÉtat des lieux de sortie,remise des clés.Après les clésAccord de libération de lagarantie.

À faire

  • Notez la date de fin et, en Wallonie, le 15 mars dans votre agenda.
  • Fixez l’état des lieux de sortie avant de rendre les clés.
  • Envoyez l’accord de libération de la garantie juste après.

Les questions à poser

  • À quelle date mon bail se termine-t-il ?
  • Dois-je une indemnité si je pars maintenant ?
  • Un autre étudiant peut-il reprendre mon bail ?

Qui peut vous aider

Pour aller plus loin

Cas particuliers

Le parcours ci-dessus suit le cas le plus courant. Ouvrez seulement ce qui vous concerne.

Vous louez à plusieurs

Un seul bail signé à plusieurs, c’est une colocation. Le bailleur peut alors demander tout le loyer à un seul colocataire, qui se fait rembourser par les autres.

À Bruxelles, des étudiants en colocation relèvent du régime de la colocation, pas du bail étudiant. Les deux ne se cumulent pas.

Un pacte de colocation, signé entre colocataires, règle le loyer, les charges, l’assurance et les départs. Le guide sur la colocation détaille chaque région.

Vous partez en échange pendant l’année

En Wallonie, vous pouvez sous-louer votre kot à un autre étudiant si vous partez plus d’un mois pour vos études. Sans refus du bailleur dans les 2 mois, son accord est présumé.

À Bruxelles, la sous-location du kot n’est pas détaillée par la Région. Passez par une cession, avec l’accord écrit du bailleur. Pour un bail signé depuis novembre 2024, son silence pendant 30 jours vaut accord.

Vous venez à Bruxelles en échange ? La résidence Ommegang de l’UCLouvain Saint-Louis accueille surtout ces étudiants.

Vous arrêtez vos études après le 15 mars, en Wallonie

Le préavis n’est plus possible, sauf décès d’un parent ou de la personne qui vous entretient. Cherchez un étudiant qui reprend votre bail, avec l’accord écrit du bailleur. Il ne peut le refuser que pour un motif sérieux.

Vous voulez annuler avant d’entrer, à Bruxelles

C’est possible jusqu’à un mois avant l’entrée, pour un motif sérieux comme un échec. Vous payez un mois de loyer. Un bail de moins de 3 mois ne s’annule pas.

Vous avez payé un faux bailleur

Appelez votre banque tout de suite pour tenter de bloquer le virement. Portez plainte à la police locale, puis signalez l’arnaque sur ConsumerConnect.

Une tentative par e-mail ou SMS se transfère à suspect@safeonweb.be.

Vous vous demandez où vous domicilier

En Wallonie, une clause du bail qui interdit la domiciliation n’est valable que si elle est sérieusement justifiée. Dans ce cas, le bail indique où vous gardez votre résidence principale.

Selon l’asbl Droits Quotidiens, la commune présume qu’un étudiant garde sa résidence principale chez ses parents (à vérifier auprès de votre commune). Les effets sur les allocations familiales ou les impôts sont aussi à vérifier avant de changer d’adresse.

Votre kot est en Flandre

Le bail flamand s’arrête seul à sa date de fin, sans prolongation automatique. Le préavis de 2 mois n’est possible que si vous arrêtez vos études ou perdez un parent.

Annuler avant le début est gratuit plus de 3 mois avant, sinon cela coûte 2 mois de loyer. La garantie se demande au plus tôt 3 mois avant le début, jamais en espèces.

Sources

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