Je vends mon logement
Une vente se prépare avant la première visite : un prix juste et des documents en ordre. Ensuite, un simple oui écrit à une offre vous engage.
Ce que vous payez, combien et à qui : tout est résumé dans un tableau à la dernière étape.
Un cas qui sort de l’ordinaire ? Voir les cas particuliers en fin de page.
Étape 1 : Fixer le prix
Avant la mise en vente
Fixez le prix avant la première annonce. Trop haut, le bien reste en vitrine. Trop bas, il attire des offres que vous regretterez d’avoir acceptées.
Faites estimer le bien par un professionnel : un notaire, un agent immobilier agréé ou un géomètre-expert. Demandez le prix de l’estimation avant de la commander.
Ce qu’il faut savoir
- Le prix affiché dans l’annonce n’est pas une offre. Un acheteur qui propose ce prix ne vous oblige pas à vendre.
- L’annonce doit donner la classe PEB du logement. Le certificat se commande donc avant la mise en vente.
- Vous avez acheté il y a moins de 5 ans ? Une taxe sur la plus-value peut s’appliquer, sauf pour le logement familial que vous occupiez. Voir la dernière étape.
À faire
- Rassemblez les factures des gros travaux : toiture, chauffage, électricité. Elles justifient votre prix.
- Commandez le certificat PEB.
- Calculez ce que l’acheteur paiera en plus de votre prix. C’est ce qui limite son budget.
Les questions à poser
- Sur quoi repose votre estimation : quelles ventes récentes, quels défauts du bien ?
- Combien coûte l’estimation, et qui la paie ?
- À quel prix le bien peut-il recevoir des offres dans les premières semaines ?
Qui peut vous aider
- Notaire.be, trouver un notaire
Un notaire estime le bien et vous dit ce que la vente vous coûtera.
- IPI, rechercher un agent agréé
Vérifier qu’un agent qui propose une estimation est agréé.
- Ordre des géomètres-experts
Un géomètre-expert estime la valeur et mesure le terrain.
Pour aller plus loin
Étape 2 : Réunir les documents obligatoires
Avant la mise en vente
Plusieurs documents sont obligatoires pour vendre. Le certificat PEB doit exister avant la première annonce. D’autres sont remis au compromis ou à l’acte.
C’est à vous de les fournir et de les payer. Commandez-les tôt : un document qui manque retarde le compromis.
Ce qu’il faut savoir
- Le notaire demande souvent lui-même l’attestation du sol et les renseignements urbanistiques. Les frais vous sont ensuite facturés.
- Aucune attestation amiante n’est exigée pour vendre en Wallonie ni à Bruxelles.
- Le compromis vous fait aussi déclarer si le bien est en zone inondable. Les cartes officielles de chaque région le disent.
| Document | Qui le fait, combien | Validité |
|---|---|---|
| PEB | Un certificateur agréé, prix libre. À Bruxelles, au moins 210 € pour un appartement de 90 m², 370 € pour une maison de 200 m², TVA comprise. | 10 ans au plus |
| Électricité | Contrôle par un organisme agréé, si l’installation n’a pas été contrôlée depuis le 1er octobre 1981. Prix libre. | Rapport remis à l’acte |
| Sol | Wallonie : extrait de la BDES, 30 € (plus 10 € par parcelle en plus, 320 € au plus). Bruxelles : attestation du sol, 48 €, 500 € de plus en urgence. | 1 an, pour une seule vente |
| Urbanisme | La commune, souvent à la demande du notaire. Taxe communale variable. | Avant de signer |
| DIU | Le dossier d’intervention ultérieure, à fournir si des travaux ont été faits par une entreprise depuis le 1er mai 2001. | Remis à l’acte |
| Citerne | Citerne à mazout. Wallonie : contrôle par un technicien agréé à partir de 3 000 litres. Bruxelles : règles à vérifier, les sources des notaires se contredisent. | Selon le type de citerne |
| Copropriété | Le syndic, dans les 15 jours. Ses frais de transmission vous sont facturés. | Avant de signer |
Prix relevés le 11/10/2026 sur les sites de la Wallonie et de Bruxelles Environnement. Aucun texte ne fixe le prix du contrôle électrique ni des renseignements urbanistiques.
Wallonie
Les indicateurs du certificat PEB figurent dans toute publicité. Depuis le 1er septembre 2026, le certificat propose aussi un parcours de rénovation vers le label A.
Si le bien a un permis de location, remettez-en une copie à l’acheteur au compromis. Le CertIBEau n’est exigé que pour un raccordement à l’eau depuis le 1er juin 2021.
Bruxelles
La classe PEB et la consommation figurent dans l’annonce. Le certificat est remis gratuitement à tout candidat qui le demande.
L’attestation du sol est annoncée dès l’offre ou le compromis. La commune a 30 jours pour délivrer les renseignements urbanistiques.
Attention
Une infraction d’urbanisme suit le bien. À Bruxelles, la vente peut être annulée si les renseignements de la commune contredisent ce que vous avez déclaré. Faites le point avec votre notaire avant l’annonce.
Les questions à poser
- Mon installation électrique a-t-elle déjà été contrôlée ? Où est le rapport ?
- Des travaux ont-ils été faits sans permis, comme une véranda ou un logement en plus ?
- Le notaire peut-il commander l’attestation du sol et les renseignements urbanistiques pour moi ?
Qui peut vous aider
- Certificateurs PEB agréés en WallonieWallonie
Les certificateurs PEB agréés.
- Certificateurs PEB agréés à BruxellesBruxelles
Les certificateurs PEB agréés.
- SPF Économie, organismes de contrôle électrique
Les organismes agréés pour le contrôle électrique.
- Bruxelles EnvironnementBruxelles
Délivre l’attestation du sol.
Pour aller plus loin
- Vérifier un certificateur ou un organisme agrééannuaire
- Énergie et PEBannuaire
Étape 3 : Vendre seul ou avec un agent
Avant la mise en vente
Rien ne vous oblige à passer par un agent immobilier. Seul, vous économisez la commission, mais vous gérez l’annonce, les visites et les offres.
Avec un agent, vous signez un mandat : le contrat qui dit ce qu’il fait, pour combien et pendant combien de temps. Lisez-le avant de signer.
Ce qu’il faut savoir
- Un agent doit être agréé par l’IPI, l’Institut professionnel des agents immobiliers. Son numéro se vérifie dans le registre en ligne.
- Il n’existe pas de tarif officiel. L’agent fixe sa commission et vous la communique avant de signer. Comparez les offres TVA comprise.
- Avec un mandat exclusif, un seul agent vend le bien. Un autre agent ne peut pas le proposer pendant ce temps.
- Un nouveau code de déontologie s’applique aux agents depuis le 1er octobre 2026.
- Un arrêté de 2007 limite l’exclusivité à 6 mois, et la pénalité de rupture à 75 % de la commission. À vérifier auprès de l’IPI depuis le nouveau code.
Attention
Un problème avec un agent ? Portez plainte auprès de l’IPI : formulaire en ligne, e-mail à ce@ipi.be ou courrier, pas par téléphone. L’IPI peut sanctionner l’agent. Pour obtenir des dommages et intérêts, il faut aller en justice.
Ce que dit le code de déontologie
Il doit
- Vous remettre un projet de mandat écrit avant toute mission.
- Vous communiquer ses honoraires avant de signer.
- Vous transmettre chaque offre sans retard, et renvoyer votre réponse à l’acheteur.
- Publier des annonces qui disent qu’elles viennent d’un agent, et qui ne trompent pas.
- Afficher son numéro IPI, son assurance et son compte de tiers.
Il ne peut pas
- Agir pour vous sans mandat, ou au-delà de ce que dit le mandat.
- Toucher une commission sur un prix obtenu au-dessus du prix convenu.
- Manœuvrer pour acheter lui-même votre bien.
- Se faire payer aussi par l’acheteur, sauf accord de toutes les parties.
Les questions à poser
- Quel est votre numéro IPI ?
- Quelle est votre commission, TVA comprise, et que couvre-t-elle ?
- Le mandat est-il exclusif ? Pour combien de temps, et comment y mettre fin ?
- Me transmettrez-vous toutes les offres, même basses ?
Qui peut vous aider
- IPI, rechercher un agent agréé
Vérifier qu’un agent est agréé.
- IPI, Institut professionnel des agents immobiliers
L’institut reçoit les plaintes contre les agents.
Pour aller plus loin
- Notaires et agents immobiliersannuaire
Étape 4 : Recevoir une offre
Quand une offre arrive
Une offre acceptée, c’est une vente. Dès que vous dites oui par écrit, vous ne pouvez plus vendre à quelqu’un d’autre.
Lisez donc les conditions, pas seulement le prix. Une offre un peu plus basse sans condition de crédit peut valoir mieux qu’une offre haute qui dépend d’un prêt.
Ce qu’il faut savoir
- L’offre engage l’acheteur jusqu’à sa date limite. Répondez avant.
- Vous pouvez accepter, refuser ou faire une contre-offre. Changer le prix, c’est faire une contre-offre : l’acheteur est alors libre de la refuser.
- Votre agent doit vous transmettre toutes les offres, sans retard.
- Une condition de crédit met la vente en attente du prêt de l’acheteur. Les notaires citent souvent un délai de 4 semaines.
| Ce que prévoit la clause | Ce que cela vous apporte |
|---|---|
| Un délai en semaines, à partir du compromis | Vous savez quand la vente devient ferme. |
| Un montant et un taux « normal du marché » | Le crédit demandé est connu dès le départ. |
| La preuve écrite du refus de la banque | L’acheteur doit montrer qu’il a vraiment cherché, auprès de plusieurs banques. |
| L’acheteur empêche le crédit par sa faute | Le Code civil vous permet de tenir la condition pour remplie. |
| Une indemnité, si elle est prévue | Par exemple 0,50 % du prix si la vente tombe. Sans clause, rien n’est dû. |
À faire
- Répondez par écrit, avant la date limite de l’offre.
- Faites relire l’offre par votre notaire avant de la signer pour acceptation.
- Gardez une copie de l’offre signée.
Attention
Lisez ce qui se passe si l’acheteur ne dit rien à la fin du délai. Dans un modèle des notaires, son silence vous permet d’annuler la vente. Dans l’autre, son silence veut dire que le crédit est obtenu et la vente continue.
Les questions à poser
- L’acheteur a-t-il déjà vu sa banque ? Combien emprunte-t-il ?
- Combien de semaines demande-t-il pour obtenir son crédit ?
- Quelles autres conditions l’offre contient-elle ?
Qui peut vous aider
- Notaire.be, trouver un notaire
Votre notaire relit l’offre avant que vous l’acceptiez.
- Notaire.be (Fednot)
Les modèles d’offre et de compromis des notaires.
Pour aller plus loin
Étape 5 : Signer le compromis
Au compromis
Le compromis met la vente par écrit, avec tous ses détails. Signé sans condition, il rend la vente définitive.
N’importe qui peut le rédiger, même l’agent. Faites-le relire par votre notaire : c’est sur cette base qu’il écrira l’acte.
Ce qu’il faut savoir
- L’acheteur verse en général une garantie de 5 à 10 % du prix. Elle va sur le compte de tiers du notaire ou de l’agent, jamais sur le vôtre.
- Chacun peut choisir son notaire. Cela ne coûte pas plus cher : les deux notaires se partagent les honoraires.
- Les modèles des notaires mettent à votre charge les frais de mise en vente et de délivrance du bien. Les droits et les frais de l’acte sont pour l’acheteur.
- Certaines autorités peuvent acheter en priorité : surtout des biens agricoles en Wallonie, des biens situés dans certains périmètres à Bruxelles. Le compromis en fait une condition.
À faire
- Vérifiez le prix, la garantie et le compte où elle est versée.
- Lisez chaque condition et son délai : crédit, sol, urbanisme, préemption.
- Contrôlez la liste des documents remis à l’acheteur.
- Notez la date limite de l’acte et la date de remise des clés.
Les questions à poser
- Le compromis reprend-il exactement l’offre que j’ai acceptée ?
- Que se passe-t-il si l’acheteur ne dit rien à la fin du délai de crédit ?
- Quand dois-je libérer le logement ?
Qui peut vous aider
- Notaire.be, trouver un notaire
Votre notaire relit le compromis. Il peut garder la garantie sur son compte de tiers.
- IPI, rechercher un agent agréé
L’agent qui garde la garantie doit être agréé.
Pour aller plus loin
Étape 6 : Signer l’acte et recevoir le prix
À l’acte
L’acte se signe chez le notaire, au plus tard 4 mois après le compromis. Ce jour-là, l’acheteur paie le prix et devient propriétaire.
Demandez au notaire un décompte avant le rendez-vous : le prix, la garantie déjà versée, le précompte et vos frais.
Ce qu’il faut savoir
- S’il reste une hypothèque sur le bien, elle doit être levée pour vendre. C’est la mainlevée, un acte notarié à vos frais.
- Rembourser votre crédit plus tôt peut coûter une indemnité de remploi. Elle vaut en général 3 mois d’intérêts au plus, si votre contrat la prévoit.
- Vous payez le précompte immobilier de l’année. L’acheteur vous rembourse sa part à partir de son entrée, et cela se règle à l’acte.
- Une taxe de 16,5 % sur la plus-value, plus les additionnels, frappe un bâtiment revendu moins de 5 ans après l’achat. Le logement familial que vous occupiez en est exonéré.
| Ce que vous payez | Combien | À qui |
|---|---|---|
| Commission | Tarif libre, fixé dans le mandat, TVA comprise | L’agent |
| Documents | Prix libres, sauf l’attestation du sol | Voir l’étape 2 |
| Mainlevée | Honoraires au barème légal, plus environ 75 € de droit, 350 € de frais hypothécaires, 55 € de débours, des frais administratifs et la TVA. Montants du calculateur des notaires, à vérifier | Le notaire |
| Remploi | Indemnité de remploi : 3 mois d’intérêts au plus, si le contrat la prévoit | La banque |
| Plus-value | Taxe de 16,5 % plus additionnels, seulement pour un bâtiment revendu moins de 5 ans après l’achat | Le fisc |
| Précompte | L’année entière. L’acheteur vous rembourse sa part | Le fisc |
| Charges | Les grosses dépenses communes appelées avant l’acte | Le syndic |
Les droits d’enregistrement et les frais de l’acte de vente sont payés par l’acheteur. Montants relevés le 11/10/2026.
À faire
- Appelez votre banque dès le compromis : solde à rembourser, indemnité de remploi, date.
- Relevez les compteurs d’eau, de gaz et d’électricité le jour de la remise des clés.
- Gardez l’acte et le décompte du notaire avec vos papiers fiscaux.
Les questions à poser
- Quel montant recevrai-je, et à quelle date ?
- Ma banque demande-t-elle une indemnité de remploi ?
- Dois-je déclarer une plus-value ?
Qui peut vous aider
- Notaire.be, trouver un notaire
Le notaire établit le décompte et passe l’acte de mainlevée.
- Wikifin (FSMA)
Comprendre l’indemnité due quand on rembourse un crédit plus tôt.
Pour aller plus loin
- Les frais de notaireguide
- Banques et courtiersannuaire
Cas particuliers
Le parcours ci-dessus suit le cas le plus courant. Ouvrez seulement ce qui vous concerne.
Votre bien est loué
L’acheteur reprend le bail tel quel, avec le locataire. Donnez-lui une copie du bail avant l’offre.
À Bruxelles, un locataire qui a un bail de résidence principale de 9 ans ou plus a un droit de préférence. Vous lui notifiez la vente par recommandé, et cette lettre vaut offre. Il a 30 jours pour répondre.
Une vente qui ignore ce droit permet au locataire de prendre la place de l’acheteur en justice, dans l’année.
En Wallonie, si le bien a un permis de location, remettez-en une copie à l’acheteur au compromis.
Vous vendez un appartement
L’acheteur doit connaître l’état de la copropriété avant l’offre ou le compromis. Il reçoit les fonds de roulement et de réserve, vos arriérés, les appels de fonds et les procès en cours.
Il reçoit aussi les procès-verbaux des assemblées des 3 dernières années, les décomptes de charges des 2 dernières années et le dernier bilan. Le syndic les fournit dans les 15 jours, et ses frais vous sont facturés.
Les charges extraordinaires appelées avant l’acte restent pour vous. Les charges ordinaires passent à l’acheteur dès qu’il profite des parties communes.
Vous vendez à plusieurs, après un héritage ou une séparation
Le bien appartient à plusieurs personnes : chacune signe l’acceptation de l’offre, le compromis et l’acte.
Avant la mise en vente, demandez au notaire qui est propriétaire, et pour quelle part. Après un décès, il vérifie aussi que la succession est en ordre. Nos sources officielles ne détaillent pas ce cas : à vérifier avec lui.
Vous vendez pour racheter
En Wallonie, vous gardez le taux réduit de 3 % sur le nouveau logement si vous vendez l’ancien dans les 3 ans.
À Bruxelles, l’abattement suppose de ne posséder aucun autre logement au compromis du nouvel achat. Si vous revendez l’ancien dans les 2 ans, une restitution est prévue. Demandez les conditions à votre notaire.
Entre les deux, une banque peut proposer un crédit-pont. Ses frais de dossier sont plafonnés à 300 €.
Faire dépendre votre achat de la vente de l’ancien logement est possible, mais cette condition n’est pas dans les modèles des notaires. À vérifier avec le vôtre.
Sources
- notaire.be, S’engager avec le vendeur avant le compromis de vente, consulté le 11/10/2026
- notaire.be, Comment faire une offre d’achat correcte ?, consulté le 11/10/2026
- notaire.be, Signer le compromis de vente, consulté le 11/10/2026
- Fednot, brochure « Je vends » (2025), consulté le 11/10/2026
- Fednot, modèle de compromis, bien situé en Région wallonne (2026), consulté le 11/10/2026
- Fednot, modèle de compromis, bien situé à Bruxelles-Capitale (2026), consulté le 11/10/2026
- notaire.be, Plusieurs parties : puis-je choisir un autre notaire ?, consulté le 11/10/2026
- notaire.be, Le droit de préemption, consulté le 11/10/2026
- Code civil, Livre 5 « Les obligations » (Justel), consulté le 11/10/2026
- Code civil, Livre 3 « Les biens », art. 3.94 (Justel, consolidé au 16/02/2026), consulté le 11/10/2026
- IPI, La déontologie de l’agent immobilier (code en vigueur le 01/10/2026), consulté le 11/10/2026
- IPI, La rémunération de l’agent immobilier, consulté le 11/10/2026
- IPI, Rechercher un agent immobilier agréé, consulté le 11/10/2026
- IPI, Déposer plainte contre un agent immobilier, consulté le 11/10/2026
- IPI, Guidelines sur le contrat d’intermédiaire (27/04/2017), consulté le 11/10/2026
- Wallonie, Obtenir un certificat PEB, consulté le 11/10/2026
- notaire.be, Certificat PEB en Wallonie : de nouvelles informations (02/09/2026), consulté le 11/10/2026
- Bruxelles Environnement, Le certificat PEB d’un logement, consulté le 11/10/2026
- SPF Économie, Types de contrôle des installations électriques, consulté le 11/10/2026
- Wallonie, Demander un extrait conforme de la BDES, consulté le 11/10/2026
- Bruxelles Environnement, Demander une attestation du sol, consulté le 11/10/2026
- Wallonie, Gérer sa citerne à mazout, consulté le 11/10/2026
- Tarif des honoraires des notaires (AR du 16/12/1950), version du 09/02/2026, consulté le 11/10/2026
- Wikifin (FSMA), Fin anticipée de votre crédit hypothécaire, consulté le 11/10/2026
- Wikifin (FSMA), Que faire avant de conclure un contrat de crédit ?, consulté le 11/10/2026
- notaire.be, Taxes sur les plus-values immobilières, consulté le 11/10/2026
- Bruxelles Logement, Les baux d’habitation à Bruxelles (janvier 2025), consulté le 11/10/2026
- notaire.be, Droits d’enregistrement en Région wallonne, consulté le 11/10/2026
- be.brussels, Abattement sur les droits de vente, consulté le 11/10/2026