Vente immobilière : les règles de l’offre à l’acte
Une offre acceptée vaut vente. Ce qui vous engage, le compromis et son acompte, le délai de 4 mois, les vices cachés et le droit de préemption.
En bref. En Belgique, la vente est conclue dès que vendeur et acheteur sont d’accord sur le bien et le prix. Une offre écrite acceptée suffit. Le compromis met ensuite cet accord par écrit, et l’acte chez le notaire le rend officiel dans les 4 mois. Vos conditions, comme le crédit, s’écrivent donc dès l’offre.
L’offre : elle vous engage
« Si le vendeur l’accepte, la vente est conclue. » C’est la phrase des notaires, et elle surprend beaucoup d’acheteurs.
Une offre contient au moins :
- votre nom ;
- l’adresse du bien ;
- le prix ;
- une durée de validité ;
- vos conditions (crédit, documents, sol) ;
- la date et votre signature.
Combien de temps elle vaut
Pendant le délai que vous fixez, vous ne pouvez pas la retirer. Sans délai, elle reste valable jusqu’à la vente du bien, selon les notaires. Fixez donc une date limite courte, de 24 ou 48 heures par exemple.
Le vendeur a trois réponses possibles. Il accepte, il refuse, ou il fait une contre-offre. Une contre-offre fait tomber votre offre : c’est à vous de dire oui ou non.
Le prix affiché dans l’annonce n’est pas une offre du vendeur. Vous pouvez proposer moins, il peut refuser.
Le compromis et son acompte
Le compromis écrit la vente en détail : prix, état du bien, documents remis, conditions, date de l’acte. « Dès le compromis signé (sans condition), la vente est définitive », rappellent les notaires.
La loi ne dit pas qui le rédige. Un agent immobilier peut le faire. Faites-le relire par votre notaire avant de signer.
L’acompte, appelé garantie
Il n’est pas obligatoire, mais presque toujours demandé : 5 à 10 % du prix. Il sera déduit du prix à l’acte.
Attention
Ne versez jamais l’acompte au vendeur. Il va sur le compte de tiers du notaire ou de l’agent immobilier. Si le vendeur a des dettes, vous pourriez le perdre.
Exemple pour une maison à 280 000 € :
- acompte de 10 % : 28 000 € sur le compte du notaire ;
- solde à l’acte : 252 000 €, plus les frais.
Le délai de 4 mois
L’acte se signe au plus tard 4 mois après le compromis. Ce délai vient de l’impôt : les droits d’enregistrement doivent être payés dans les 4 mois, « sous peine d’amendes ».
Avec une condition de crédit, ce délai court à partir de la réalisation de la condition, selon un document parlementaire (à vérifier avec votre notaire).
Les vices cachés
Un vice caché remplit trois conditions :
- il est invisible lors d’une visite attentive ;
- il existait avant la vente ;
- il empêche l’usage normal du bien.
Un défaut visible, lui, est accepté en achetant. Visitez donc deux fois, avec quelqu’un qui s’y connaît. Le notaire ne visite pas le bien.
Beaucoup de compromis disent « sans garantie des vices cachés ». Cette clause est valable. Elle ne protège pas un vendeur de mauvaise foi, qui connaissait le défaut et l’a tu, mais c’est à vous de le prouver. Face à un vendeur professionnel, c’est lui qui doit prouver qu’il ne pouvait pas connaître le défaut.
Si le vice est prouvé, vous pouvez rendre le bien ou demander une baisse du prix. Agissez vite : la loi demande d’agir dans un « bref délai », dont la durée n’est pas fixée en jours (à vérifier avec un avocat).
À savoir
Les règles de la vente vont changer. Le Parlement a adopté le 15 juillet 2026 un nouveau Livre 7 du Code civil, qui réécrit la vente. Sa date d’entrée en vigueur annoncée, le 1er septembre 2027, est à vérifier. Une vente signée avant cette date resterait sous les règles actuelles.
Le droit de préemption
Certaines autorités peuvent acheter en priorité, au prix convenu. On parle de droit de préemption.
| Région | Qui peut acheter en priorité | Délai de réponse |
|---|---|---|
| Wallonie | La Région, surtout pour des biens agricoles | 2 mois (3 si le locataire n’a pas lui-même de priorité) |
| Bruxelles | Des pouvoirs publics, dans des périmètres définis | 2 mois au plus |
À Bruxelles, le locataire d’un bail de 9 ans ou plus a aussi un droit de préférence. Le vendeur lui envoie l’offre par recommandé, et il a 30 jours pour répondre.
Le compromis prévoit que la vente dépend du non-exercice de ces droits. Votre notaire fait les vérifications.
À faire
- Mettez toutes vos conditions dans l’offre, avec une date limite courte.
- Faites relire l’offre et le compromis par votre notaire avant de signer.
- Versez l’acompte sur un compte de tiers, jamais au vendeur.
- Visitez deux fois, la seconde avec un professionnel.
Cas particuliers
Ces points ne concernent qu’une partie des acheteurs.
Le bien est loué
Vous reprenez le bail tel quel, avec le locataire. Demandez une copie du bail avant l’offre. À Bruxelles, vérifiez que le droit de préférence du locataire a été respecté.
Le vendeur répond par une contre-offre
Votre offre tombe. La contre-offre devient une nouvelle offre, du vendeur cette fois. Si vous l’acceptez par écrit, la vente est conclue à ses conditions.
Pour aller plus loin
Questions fréquentes
Je peux retirer mon offre avant la réponse du vendeur ?
Pas pendant le délai que vous avez fixé : l’offre est ferme jusqu’à cette date. D’où l’intérêt d’un délai court, de 24 ou 48 heures.
Le vendeur a accepté par SMS. La vente est faite ?
Un SMS seul ne suffit pas à prouver la vente, mais il peut servir de début de preuve. Faites confirmer l’acceptation par écrit et signée.
Ai-je un délai de réflexion après avoir signé ?
Nous n’avons trouvé aucune source officielle qui en prévoie un pour un logement existant acheté à un particulier (à vérifier avec votre notaire). Partez du principe que votre signature vous engage.
L’agent me dit qu’une autre offre plus haute est arrivée. Il doit me le dire ?
Il doit transmettre chaque offre au vendeur sans retard, et vous transmettre la réponse du vendeur. Le choix appartient au vendeur.
Sources
- notaire.be, S’engager avec le vendeur avant le compromis de vente, consulté le 11/10/2026
- notaire.be, Comment faire une offre d’achat correcte ?, consulté le 11/10/2026
- Justel, Code civil, Livre 5 « Les obligations » (art. 5.18 à 5.20, offre et acceptation), consulté le 11/10/2026
- notaire.be, Signer le compromis de vente, consulté le 11/10/2026
- Fednot, modèle de compromis, bien situé en Région wallonne (V.15, 2026), consulté le 11/10/2026
- Fednot, brochure « Je vends » (2025), consulté le 11/10/2026
- notaire.be, Comment se protéger contre des vices cachés (10/05/2021), consulté le 11/10/2026
- notaire.be, Le droit de préemption, consulté le 11/10/2026
- Bruxelles Logement, Un mauvais bail, ça peut faire mal (brochure juridique, janvier 2025), consulté le 11/10/2026
- UCLouvain, Le Livre 7 du Code civil : les contrats spéciaux, consulté le 11/10/2026