Clause suspensive : la condition de crédit à l’achat
Sans crédit, pas de vente : la clause suspensive vous rend votre garantie si la banque refuse. Montant, délai, preuve du refus, et ce qu’elle protège.
En bref. Une clause suspensive met la vente en attente d’un événement précis, le plus souvent l’accord de votre banque. Si la banque refuse dans le délai prévu, la vente tombe et vous récupérez votre garantie. Elle s’écrit dans l’offre, puis dans le compromis. Sans elle, vous achetez même si le crédit ne vient pas.
Ce que c’est
Une condition suspensive, c’est un « si » dans le contrat. « J’achète, si la banque me prête 250 000 € dans les 4 semaines. »
Tant que la réponse n’est pas arrivée, la vente existe mais reste en suspens. Personne ne peut s’en retirer seul pendant ce temps. Le vendeur ne peut pas vendre à quelqu’un d’autre.
Deux issues possibles :
- La banque accepte : la condition est remplie et la vente devient ferme.
- La banque refuse dans le délai : la vente tombe, et votre garantie vous revient.
La condition de crédit, ligne par ligne
Les modèles de compromis des notaires (2026) prévoient trois éléments. Relisez-les avant de signer.
| Élément | Ce qui est écrit | Ce que vous vérifiez |
|---|---|---|
| Montant | Un montant en euros | Le montant dont vous avez vraiment besoin, pas plus |
| Taux | « Au taux normal du marché » | Rien à ajouter : la banque ne peut pas vous imposer n’importe quel taux |
| Délai | Un nombre de semaines à partir du compromis | Assez long pour recevoir une vraie réponse |
Les notaires citent souvent un délai de 4 semaines. C’est un usage, pas une règle. Demandez à votre banque combien de temps elle met avant de fixer le délai.
La preuve du refus
Le modèle prévoit que vous « mettez tout en œuvre » pour obtenir le crédit. Si la banque refuse, vous l’annoncez par e-mail au notaire, dans le délai, avec la lettre de refus en annexe. Prévenez aussi l’agent immobilier s’il y en a un.
Une demande dans une seule banque, faite au dernier moment, risque de ne pas suffire.
Le piège du silence
Les modèles proposent deux versions. Elles disent l’inverse l’une de l’autre quand vous ne dites rien.
| Version | Vous ne dites rien à la fin du délai |
|---|---|
| A | Le vendeur peut déclarer la vente inexistante par e-mail. Tant qu’il ne le fait pas, le délai continue. |
| B | La condition est considérée comme remplie. La vente continue, avec ou sans crédit. |
Attention
Avec la version B, oublier d’envoyer le refus vous engage à acheter. Notez la date limite dans votre agenda le jour du compromis.
Ce qu’elle protège, des deux côtés
La clause n’est pas un cadeau fait à l’acheteur. Elle encadre aussi ce que le vendeur peut attendre.
| Pour vous, acheteur | Pour le vendeur |
|---|---|
| Vous sortez de la vente sans perdre la garantie si le crédit est refusé | Le délai est court et chiffré en semaines |
| Le montant et le taux sont fixés à l’avance | Vous devez tout faire pour obtenir le crédit, et prouver le refus |
| Vous pouvez renoncer à la condition si vous trouvez l’argent autrement | Si vous faites échouer le crédit exprès, il peut tenir la vente pour ferme |
| Une indemnité d’attente est possible, si elle est écrite |
Cette indemnité est facultative. Le modèle propose par exemple 0,50 % du prix, ou un montant par jour. Si rien n’est écrit, elle n’est pas due.
Exemple : appartement à 260 000 €
- Garantie versée au compromis : 26 000 € (10 %), sur le compte du notaire.
- Condition : crédit de 220 000 €, au taux normal du marché, dans les 4 semaines.
- Deux banques refusent en semaine 3. Vous envoyez les deux lettres au notaire.
- Résultat : la vente tombe, les 26 000 € vous reviennent.
Si le compromis prévoyait une indemnité de 0,50 %, vous paieriez en plus 1 300 € au vendeur.
À faire
- Écrivez la condition de crédit dans votre offre, avec montant et délai.
- Demandez votre crédit dans deux banques au moins, dès l’offre acceptée.
- Repérez dans le compromis la version choisie pour le silence.
- Envoyez chaque refus au notaire avant la date limite.
Les autres conditions courantes
Le crédit n’est pas la seule. Les modèles de compromis 2026 en prévoient d’autres.
- Le sol : la vente dépend d’une attestation du sol sans pollution connue.
- Le droit de préemption : la vente dépend du fait qu’aucune autorité, ni le locataire bruxellois, n’achète en priorité.
- L’urbanisme, à Bruxelles : un avis défavorable de la commune permet à la partie concernée d’annuler.
La vente de votre logement actuel ou l’obtention d’un permis se voient aussi dans la pratique. Elles n’apparaissent pas dans les modèles des notaires que nous avons lus (à vérifier avec votre notaire). Elles se négocient au cas par cas.
Cas particuliers
Ce point ne concerne que ceux qui achètent sans emprunter, ou presque.
Vous achetez sans crédit
Pas de condition de crédit, donc pas de porte de sortie. Signez seulement si l’argent est déjà sur votre compte, frais compris.
La banque n’a pas répondu à la fin du délai
Demandez au vendeur une prolongation, par écrit, avant la date limite. Les modèles le permettent d’un commun accord. Sans accord, la version du silence décide pour vous.
Pour aller plus loin
Questions fréquentes
Je peux ajouter la condition de crédit au compromis, après l’offre ?
Seulement si le vendeur l’accepte. Une offre acceptée sans condition vaut vente. Mettez la condition dans l’offre elle-même.
Un seul refus de banque suffit-il ?
Pas toujours. Vous devez montrer que vous avez tout fait pour obtenir le crédit, par exemple en demandant à plusieurs banques. Gardez chaque réponse écrite.
Et si je fais exprès de rater mon crédit ?
Le vendeur peut alors considérer la condition comme remplie, et la vente comme ferme. C’est l’article 5.144 du Code civil : une partie qui empêche la condition par sa faute ne peut pas en profiter.
Je n’ai finalement plus besoin du crédit. Je dois prévenir ?
Oui, par écrit, au notaire. La condition est prévue pour vous : vous pouvez y renoncer tant que le délai court. La vente devient alors ferme.
Sources
- Justel, Code civil, Livre 5 « Les obligations » (art. 5.139 à 5.148, conditions), consulté le 11/10/2026
- Fednot, modèle de compromis, bien situé en Région wallonne (V.15, 2026), consulté le 11/10/2026
- Fednot, modèle de compromis, bien situé à Bruxelles-Capitale (V.13, 2026), consulté le 11/10/2026
- notaire.be, S’engager avec le vendeur avant le compromis de vente, consulté le 11/10/2026
- notaire.be, Comment faire une offre d’achat correcte ?, consulté le 11/10/2026
- notaire.be, Faire une offre sur un bien immobilier : précautions et conseils (27/05/2026), consulté le 11/10/2026